Bien évidemment, lorsque vous décidez d’investir dans l’immobilier et plus particulièrement vous lancez dans un investissement locatif, vous vous attendez à ce que votre investissement vous procure une certaine rentabilité. Autrement dit, que votre capital investi procure les ressources nécessaires à la rémunération et au remboursement du capital utilisé mais aussi à dégager un profit.
Trois façons de calculer le rendement d’un investissement locatif
1. La rentabilité brute
Dans ce calcul, on prend en compte le prix d’acquisition du bien (qui comprend les frais liés à l’achat du bien tels que les frais de notaire, d’agence, le crédit…) ainsi que le loyer brut annuel perçu.
On procède alors au calcul suivant :
Le problème du calcul de la rentabilité brute réside dans le fait qu’il ne reflète pas totalement la réalité, puisqu’il omet de prendre en compte plusieurs éléments. C’est pourquoi, il est plus intéressant de calculer la rentabilité nette de frais de charge qui tend à se rapprocher plus fortement de la réalité.
2. La rentabilité nette de frais de charge
Dans ce mode de calcul, on va prendre en compte les charges liées à la détention et à la gestion du logement que le bailleur continue de payer pendant la durée de location du bien.
Dans les charges non récupérables sont pris en compte : les honoraires de syndic, les changements de locataires (pas de loyer perçu pendant les périodes de transition) ainsi que les travaux d’entretien courants).
3. La rentabilité nette après impôt
En plus des charges inhérentes à la location du bien (prises en compte dans le calcul de la rentabilité nette), il faut soustraire les impôts payés relatifs à cet investissement locatif. ce calcul va dépendre de votre situation fiscale et donc de votre régime d’imposition.
Vous pouvez également utiliser le calcul de la VAN (valeur actuelle nette) qui vous permet d’obtenir une valeur actualisée des flux de trésorerie et qui représente l’enrichissement supplémentaire d’un investissement en comparaison avec ce qui avait été exigé comme étant le minimum à réaliser pour les investisseurs. Cette méthode est un peu plus complexe mais vous assurera d’obtenir un résultat précis pour une meilleure rentabilité.
Divers critères à prendre en compte
Lorsque vous avez une idée d’où investir, il faut s’intéresser à la réalité de la demande locative. Celle-ci va dépendre de la cible que vous avez et par conséquent du type d’investissement locatif que vous souhaitez réaliser. En effet, les caractéristiques de la demande vont êtes différentes que vous choisissiez une location meublée, une location vide, une location saisonnière ou encore une résidence de services. De même que la rentabilité locative va être différente selon la ville dans laquelle vous investissez. Investir à Paris n’apporte pas forcément la même rentabilité qu’investir en Province, à bien équivalent.
Utiliser ces méthodes de calcul vous permettra d’avoir une idée de la rentabilité de votre investissement immobilier locatif avant de vous lancer et donc de savoir s’il est astucieux d’investir. Le problème de ces outils de calcul est qu’ils ne prennent pas en compte certains éléments. Notamment la plus-value que peut générer un logement bien entretenu à la revente.
