Comment obtenir une rentabilité maximum

La mode de la colocation, doit-elle pousser à investir dans ce domaine ? Oui, car la demande locative est très forte pour ce type de bien et que la tendance s’amorce comme durable. Le prix du mètre carré grimpant dans les grandes villes pousse des populations jeunes et mobiles à rechercher de plus grandes surfaces à louer à moindre coût. Déjà, ce sont plus de 10 % des jeunes en recherche de logement qui optent pour la formule à Paris ou Montpellier. Le marché est indéniablement porteur, mais pour quelle rentabilité au final sur les biens acquis ?

Une belle rentabilité : pourquoi ?


rentabilité colocationMême si la colocation ne représente qu’une niche sur le marché de l’immobilier global, le rendement locatif escompté sur ce type d’investissement est néanmoins supérieur à celui d’un investissement classique. Comptez 5 à 6 % en moyenne pour ce type de bien, même s’il n’est pas rare qu’avec un montage fiscal bien ficelé et quelques travaux d’amélioration, les rentabilités dépassent les 10 %.                
La colocation est donc un investissement qui offre de gros rapports locatifs, voyons pourquoi.

Une forte demande

On observe depuis quelques années déjà que le profil des colocataires s’est beaucoup diversifier. La colocation n’attire plus uniquement les étudiants en quête d’une chambre à louer. Elle permet à d’autres populations en forte mobilité de trouver un logement, comme les jeunes actifs détachés ou les familles monoparentales. Les étudiants sont aussi nombreux à trouver une colocation, du fait de l’allongement des études et du grand nombre des étudiants étrangers. Si l’on ajoute à cela le ralentissement de la construction et les pénuries du parc locatif urbain, on comprend mieux l’intérêt de louer un logement en tant que colocataire.

Un prix intéressant au mètre carré

Investir en colocation demande d’acquérir des surfaces plus grandes, avec un prix au mètre carré plus intéressant. Il jouit de l’effet de gros et bénéficie en plus d’une concurrence moins importante sur ce type de bien. Rappelons que le calcul de rentabilité est issu d’un rapport entre la recette des loyers et l’ensemble des coûts d’achat. La rentabilité espérée au mètre carré s’annonce donc très bonne : avec un prix d’achat en baisse et une belle surface détaillée en pièces louées au prix d’un studio meublé. Pour résumer, la colocation permet d’acheter moins cher, mais d’augmenter le montant du loyer.

Pas d’intermédiaires

Contrairement à d’autres types d’investissements locatifs, la colocation permet au propriétaire d’agir en direct en se passant d’intermédiaire. Cela diminue d’autant les coûts de gestion comme les frais d’agence. Un avantage que l’on ne retrouve pas en investissant en résidences services, en EPHAD, ou en résidence étudiante où des exploitants prennent des commissions.

Moins de vacances locatives

C’est l’un des points forts des colocations. Quel que soit le type de contrat de location choisi, ce type de bien annonce un taux de remplissage constant. Pourquoi ? S’ils ont signé un contrat de bail solidaire, les locataires sont solidairement tenus de prendre en charge la part de loyer de l’absent, s’il s’en trouve 1 en défaut de paiement. Rappelons que la loi Alur a fixé la responsabilité de locataire sortant à 6 mois, en ce qui concerne le paiement du loyer. Les occupants restants s’affairent donc, en général d’eux-mêmes, à lui trouver au plus vite un remplaçant. Ce qui explique qu’un logement étudiant en coloc se remplit en quelques jours, contre plusieurs semaines, pour une chambre meublée classique.

Plus de garanties

Dès la signature du bail, la clause de solidarité protège le propriétaire bailleur contre les loyers impayés, l’un des risques locatifs les plus graves pour la rentabilité de son bien. Plus de locataires, c’est aussi plus de sécurité quant au dépôt de garantie, et plus d’interlocuteurs en termes de caution et de garant. En cas de dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie, ce n’est plus vers un, mais vers plusieurs locataires que le bailleur peut aussi se retourner. Chaque locataire a de plus doit individuellement à des aides au logement comme l’apl (allocation logement personnalisé). 

Accroître la rentabilité


colocation très rentableDu point de vue patrimonial, l’investissement en colocation acquiert donc sa légitimité. Il s’agit d’acquérir un bien adapté à la vie en communauté et spécifiquement dédié aux besoins des populations jeunes et mobiles qui cherchent à se loger. Une vacance locative nulle et de belles recettes locatives sont en vue, à cette condition. Mais comment s’y prennent les investisseurs expérimentés ?

Bien négocier son bien

Il en va pour la colocation comme pour toute location immobilière rentable : les investisseurs motivés savent repérer des biens « à potentiel » dès l’achat. Entendez par là des biens sains, mais entièrement à rénover pour négocier le prix au plus bas et envisager les transformations nécessaires par la suite. L’optimisation ultime sera d’arriver, par la pause d’une cloison ou la transformation d’un salon, à obtenir une chambre de plus, soit un loyer supplémentaire.

Effectuer des transformations

Pour louer plus cher, il est conseillé d’adapter son bien aux préférences des colocataires. Pour cela, il faut être conscient de ce qu’ils recherchent : les avantages d’un espace privatif avec une grande chambre, alliés aux joies de la vie commune. Pour résumer : penser à les loger dans un espace convivial avec snack-bar et salon, mais n‘oubliez pas de munir chaque chambre d’un téléviseur individuel. Autre détail qui  limite le turn-over en collocation : la salle d’eau privative. Généralement, le locataire de ce type de bien renouvelle toujours pour l’année suivante un contrat qui arrive en fin de bail.

Pensez « emplacement »

Comment trouver l’emplacement stratégique ? Les colocations rentables se situent souvent dans une ville étudiante, à proximité d’établissements fréquentés par de potentiels locataires : écoles, campus, mais aussi grosses entreprises. Il est conseillé de ne pas s’en tenir à une seule source, mais plusieurs, car une seule peut venir à fermer.

Faire le bon choix fiscal


La location meublée, plus rentable que la location vide, est recommandée sous le statut de LMNP (louer de meublé non professionnel). Deux régimes fiscaux avantageux sont possibles :

  • le micro foncier, avec un abattement de 50 % sur les recettes locatives et 17.2 % de cotisations sociales ;
  • le réel simplifié qui rend toutes les charges locatives déductibles des recettes. Le régime des amortissements permet en général de ne pas être imposable sur son investissement immobilier.

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Directeur Général chez Ever Invest
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs en créant Ever Invest en 2014.
Maxime GUERIN

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