Louer en colocation :
une niche très rentable en immobilier

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Encore limitée aux étudiants il y a quelques années, louer en colocation est une pratique qui connaît un véritable essor. Désormais, elle concerne toutes les classes d’âge en rendant la location accessible à de nouveaux publics. La loi Alur a clarifié les contours de la colocation pour les propriétaires, qui disposent d’un vrai régime juridique pour oser s’attaquer à cet investissement. Examinons d’un peu plus près son intérêt.

 

Quel modèle pour un bail de colocation ?

 

Investir dans une colocationLa colocation désigne la location d’un logement par plusieurs colocataires, qui en font leur résidence principale. Cette définition revêt un sens large, auquel la loi Alur (loi pour l’accès au logement et à l’urbanisme rénové) du 27 mars 2014 a souhaité donner un statut et un cadre juridique. Ainsi, un logement loué par un couple en concubinage, relève de la colocation, au même titre qu’un logement occupé par des étudiants ou de jeunes actifs. 
Plus tard, le 10 juillet 2015, la loi Macron précisera qu’un logement habité par un couple marié ou pacsé ne relève pas de la colocation.

Pour faciliter la vie des propriétaires, des modèles de contrat type ont été élaborés (ces modèles gratuits sont en accès libre sur internet). Les obligations du bailleur ne différent pas radicalement de celles d’un contrat type de location. Le prix du loyer, la durée du contrat et les conditions d’occupation doivent être fixées dès la rédaction du bail.

Pour le propriétaire bailleur, 2 choix se présentent pour mettre son bien sur le marché : louer en colocation à un groupe solidaire de locataires ou louer séparément à chacun d’entre eux. La solution adoptée va conditionner le bail et les contrats types de location. 

Les modèles de contrat

Le premier type de bail qu’un propriétaire peut choisir est le bail indépendant. Il choisit alors de louer en colocation avec des baux multiples, ce qui va permettre à chaque locataire de disposer de son propre bail de location. La durée de bail et le loyer de chacun peuvent différer. Un bail définit aussi les pièces dont un locataire a la jouissance et son accès à la pièce principale. Un locataire peut ainsi donner son congé indépendamment des autres, sans que cela n’ait d’incidence sur les autres baux d’habitation. Dans ce système, chaque locataire est responsable de sa quote part de loyer, mais la clause de solidarité, que nous verrons plus loin, ne joue pas pour ce type de bail. En cas de défaut de paiement, la caution du locataire ne peut être sollicitée qu’à hauteur du montant de ce quote-part.

Le second type de bail fonctionne avec le contrat de colocation unique : l’ensemble des colocataires y figurent et en sont signataires. Le cautionnement d’un ou de plusieurs personnes peut être demandé, mais ce type de bail diffère, car il va lier les colocataires par un type de contrat incluant une clause de solidarité. Les locataires ont tous les mêmes droits et devoirs et jouissent tous d’un accès total au logement.

La clause de solidarité

Cette clause spécifiquement adaptée au principe de la collocation a pour finalité de garantir au propriétaire le paiement du loyer, car plusieurs colocataires peuvent être synonymes de risques locatifs plus élevés. Elle permet donc d’exiger de n’importe quel colocataire le montant total du loyer tous les mois, charges comprises. Si l’un d’eux vient à quitter le logement, il reste solidaire des autres durant une période de 6 mois, du moins tant que le nom d’un nouveau locataire n’aura pas été porté sur le bail. La clause de solidarité reste en place lors de tout renouvellement de bail ou en cas de tacite reconduction. C’est la loi Alur qui a permis de délivrer un colocataire, ainsi que sa caution solidaire ou son garant, de ses devoirs de solidarité, dans un délai de 6 mois.     
En cas de départ d’un colocataire, la clause de solidarité garantit donc le paiement du loyer et la continuité du bail. Si un nouveau colocataire est proposé, il devra, reprendre l’ensemble des obligations à la signature du bail : durée du bail, loyer mensuel…

À noter : en cas de départ, la colocation ne dispense pas du délai de préavis légal de 3 mois pour une location nue et de 1 mois pour une location meublée. Dans ce cas de figure, le locataire doit en informer le propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception. L’oubli de cette procédure le contraint à continuer de payer le loyer. Son dépôt de garantie n‘est pas non plus immédiatement récupérable, mais le sera en fin de bail, une fois l’état des lieux de sortie réglé, et tous les colocataires partis. 

Il est à noter aussi que la solution du bail solidaire est la plus répandue, car les propriétaires tiennent à la clause de solidarité. Si le bail concerne un logement vide, il sera signé pour une durée de 3 ans et régi par les articles 1 à 25-2 de la loi du 6 juillet 1989. S’il concerne une location meublée, il est encadré par la loi du 6 juillet 1989 et ses articles 25-3 à 25-11.  S’il s’agit d’une location étudiant, sa durée sera de 1 an et 9 mois. Un avantage certain, qui permet de pouvoir changer de locataire plus rapidement, s’il pose problème dans le paiement du loyer par exemple. De plus, en cas de plus-value du quartier, le propriétaire pourra plus facilement augmenter le montant du loyer.


Les avantages pour le propriétaire

 

avantages colocationAvant de se lancer dans la colocation, un propriétaire doit étudier le terrain. Ses objectifs en ligne de mire ? La rentabilité locative bien sûr, mais aussi une gestion facilitée.

La rentabilité Locative


On observe pour les espaces de colocation le même phénomène que pour les immeubles de rapport. Le prix au mètre carré relativement bas laisse espérer de belles rentabilités qui atteignent facilement les 2 chiffres. Il ne faut pas oublier que les espaces communs sont mutualisés, ce qui permet de multiplier la location d’une même pièce par le nombre de locataires.

Chaque ville étudiante en France est soumise à une pression locative telle, qu’il devient très difficile de loger un étudiant aujourd’hui. Une aubaine pour de nombreux propriétaires qui investissent en colocation, dans ces villes où ils sont sûrs de trouver une forte demande locative. Dès lors, la rentabilité suivra, car il est possible de louer, on s’en doute, à un prix plus élevé. Un seul bémol au programme : en zone tendue, l’encadrement des loyers voulu par la loi Alur, limite un peu ce potentiel.

Pour les propriétaires d’un grand appartement, la colocation est aussi une solution providentielle. Il est, en effet, plus rentable de retirer plusieurs loyers qu’un seul d’une même surface. La colocation permettra aussi de trouver plus facilement des locataires. Car louer un appartement de grande taille demande du temps, les locataires susceptibles d’emménager dans ces surfaces, comme les familles, étant plus rares.                 
Un désagrément que contourne la colocation, notamment si l’on prend le soin d’investir dans des travaux pour partager le logement en plusieurs biens à louer.         
Les préférences des locataires s’orientent vers les grandes cuisines et des salles d’eau privatives. Bien sûr, quand un appartement comporte un salon, l’idée est souvent de le transformer en grande chambre, afin d’obtenir un loyer de plus et d’augmenter la rentabilité du bien.

Limiter les impayés de loyers

Nous l’avons vu, la clause de solidarité réduit beaucoup les risques de loyers impayés, qui sont la bête noire des propriétaires. Notamment lorsque leur bien fait l’objet d’un prêt, rallongé de frais de crédit ou de frais d’agence. Il est à noter qu’une clause de solidarité évite aussi les frais d’une assurance loyer impayé.   

Par ailleurs, la colocation a un grand avantage pour renouveler ses locataires : elle se remplit toute seule. Pourquoi ? Parce que les locataires, notamment en cas de clause solidaire, ont tout intérêt à retrouver un comparse pour supporter solidairement les frais du logement. Le propriétaire se réserve toutefois le droit de vérifier les conditions de solvabilité du nouvel entrant.
Point important : Comment trouver une coloc sympa ? La recherche colocataire s’effectue souvent par petites annonces colocation et un site d’annonces ou un site de colocation peut aider.  Avant de signer un bail solidaire, tout nouvel arrivant doit être accepté par chacun des locataires en place. Par ailleurs, un dossier de location doit comporter un acte de cautionnement et une attestation d’assurance, pour couvrir le logement en cas de dégât des eaux par exemple. Un changement de locataire peut entraîner aussi la résiliation bail, le propriétaire ayant le droit de l’exiger s’il ne veut pas convenir d’un avenant au contrat en cours. Il peut aussi ajouter une clause résolutoire au contrat, qui fixe les conditions auxquelles le bail s’arrête de plein droit, quel que soit le modèle de bail choisi. Un bail peut être résilié en cas du non-respect du règlement de copropriété, par exemple.

Profiter de la fiscalité

La rentabilité de l’opération peut être optimisée par une fiscalité avantageuse. Plusieurs choix de régimes fiscaux sont possibles.         
Les propriétaires qui entreprennent d’importants travaux auront tout intérêt à opter pour le régime du réel.  Avec les charges déductibles chaque année et le système des amortissements, c’est la totalité de leurs revenus locatifs qu’ils pourront ainsi défiscaliser sur de longues années.

D’autres propriétaires vont faire le choix du régime LMNP, soit de louer en tant que loueur non professionnels de meublé. L’état considère, en effet, cette activité comme différente d’une location vide. Les bénéfices d’une location meublée ne rentrent donc pas dans la même catégorie, et font partie de celle des revenus BIC, soit des Bénéfices Industriels et Commerciaux. La colocation meublée est donc taxée au régime du micro-Bic, tant que les bénéfices n’outrepassent pas 170 000 €. L’avantage de ce régime ? Un abattement de 50 % sur les bénéfices, ce qui fait, de la colocation, une bonne affaire sur le plan fiscal.

 

 Les obligations du locataire

 

Investir en colocationLa colocation accompagne des changements de société. Elle n’est plus aujourd’hui réservée uniquement au logement étudiant, mais conditionne l’accès au logement à une population plus large. Elle permet à de petits revenus comme les jeunes actifs ou les familles monoparentales de trouver à se loger.

Un mode de vie plus économique

La question financière est au cœur des préoccupations des colocataires, car ce mode de vie leur permet de cumuler les économies.               
Relativement au logement même, ils payent non seulement moins cher de loyer, mais aussi moins au niveau des charges, de l’assurance multirisque habitation, de la redevance TV, de la taxe d’habitation… Toutes les charges locatives vont être, de fait, mutualisées. Certaines communautés de colloc choisissent d’aller plus loin encore et de mettre en commun toutes leurs dépenses quotidiennes. Ce mode d’organisation exige que certains se dévouent pour gérer le budget, car le partage n’est pas toujours équitable.

 

Bon à savoir :  
   
Une colocation s’organise, par convention, autour d’un règlement interne, que l’on peut aussi dénommer « charte » et qui pose les bases de la vie en commun. En cas de litige ou de désaccord durant la cohabitation, chacun pourra se référer à ce texte. S’il survient un véritable conflit avec des suites possibles devant les tribunaux, ce règlement pourra être évoqué pour solutionner la situation. Il doit lister le mode de répartition des frais, des tâches ménagères, l’accès aux pièces pour chacun et les conditions d’accueil des visiteurs.

Les aides au logement

Les  tenants d’une  colocation ont parfaitement le droit de bénéficier d’une allocation logement comme l’APL. Les colocataires n’étant pas assimilés à des personnes vivant en couple, chacun a donc un droit distinct à cette prestation. Le montant de l’allocation droit sera donc calculé sur la base des revenus et du montant du loyer dont s’acquitte chaque locataire. Il existe cependant certaines conditions qui doivent être remplies. Le logement doit bien être l’habitation principale du locataire, et ne pas appartenir à l’un de ses ascendants ou descendants. Comme pour toute aide sociale, les revenus du bénéficiaire ne doivent pas non plus dépasser un certain plafond. Le nom du bénéficiaire doit aussi obligatoirement figurer sur le contrat de bail locatif, ou le contrat de sous location.

Un cadre de vie chaleureux

La colocation est aussi un mode de vie sociable, ce qui plaît aux étudiants qui quittent leur famille pour la première fois. Elle permet aussi d’élargir son réseau sur le plan professionnel. De plus, la colocation est écolo, puisqu’elle autorise à louer ou sous louer pour réduire dépenses et déchets. Elle s’inscrit dans les préoccupations des jeunes d’aujourd’hui et favorise le partage et les échanges.

Comment optimiser un logement meublé en colocation ?

 

Les avantages d'une colocationLes colocations connaissent un fort turn-over. C’est pourquoi, il est important de connaître les détails qui permettent de louer un logement plus vite, en déclenchant le coup de cœur et de mieux fidéliser ensuite ses locataires.

L’équipement du logement 

Dans un appartement meublé, il doit être adapté aux exigences de la collocation. Il faudra veiller à la bonne entente des locataires en prévoyant des équipements en nombre suffisant, notamment au niveau des frigos et du congélateur. Un manque ou une mauvaise répartition des équipements est en effet, source de mésententes qui peuvent occasionner du turn- over. Ensuite, n’hésitez pas à investir dans le confort des locataires : machine à laver et sèche-linge pour éviter le détour par la laverie, machine à café, bouilloire, ustensiles de cuisine…

À savoir : les propriétaires qui redoutent les « fiestas » d’étudiants investissent dans des plafonds phoniques : une garantie de tranquillité avec les voisins.

Des espaces privatifs

Chaque locataire doit avoir son espace bien à lui et une clé pour sa chambre. L’idéal est bien sûr de pouvoir aménager une salle d’eau privative pour chaque chambre meublée. Certes, cela représente un investissement de départ, mais permet d’obtenir un net avantage concurrentiel par la suite. Ainsi équipées, les chambres offrent les mêmes avantages qu’un studio meublé. Quand le bail prend fin, l’occupant le renouvelle presque systématiquement, car il y a encore peu de bien de ce type sur le marché.

L’emplacement

La mise en location de belles chambres dans le centre de Paris rapporte forcément davantage. Cependant, avant de s’intéresser à une colocation Paris ou une colocation Lyon, dont le prix au mètre carré est souvent prohibitif, mieux vaut viser une population précise.   
Aujourd’hui, 56 % de la recherche colocation est le fait de jeunes actifs. Les investisseurs doivent s’implanter là où ils se  trouvent : à proximité des grosses entreprises, des hôpitaux universitaires, des écoles internationales… Pour louer à des étudiants, il est bien sûr plus stratégique de choisir une ville étudiante. La proximité avec le centre-ville et les transports sera aussi appréciée par cette population qui aime bouger et faire la fête.

La colocation haut de gamme  

Elle connaît un vif engouement en permettant à des étudiants exigeants, notamment les étudiants étrangers, de trouver une colocation pour étudier dans un cadre agréable. Elle permet aussi aux propriétaires de louer à des prix au-dessus du marché.  Un investissement tout de suite plus rentable que la résidence étudiante ou la résidence services.

Pour obtenir de bons rapports locatifs, le nombre de chambre à louer est autour de 3. En dessous de ce chiffre, il est difficile d’atteindre un seuil de rentabilité satisfaisant. Plus de 6 chambres devient en revanche ingérable, car le nombre de locataires fait grimper les risques de dégradation et peut multiplier les frais de remise en état. Le nombre de chambre à louer est aussi limité par le nombre de salles d’eau disponible, ce qui est un critère de qualité très important. Globalement, une colocation performante enregistre un turn-over de 3 ans, alors que celui des moins bonnes n’excède pas les 9 mois.   

 

De nouveaux usages qui se développent

 

La tendance est à la colocation intergénérationnelle ou à la chambre chez l’habitant. Une évolution qui a le mérite de conjuguer lutte contre l’isolement pour les seniors et accroissement de l’offre locative pour les plus jeunes. L’apport de revenus complémentaires permet aussi à de nombreuses personnes âgées de compenser leur baisse de ressources.

Pour louer une chambre individuelle, le logement doit respecter les critères du logement décent. Par le terme de décence, la loi entend un logement qui ne soit pas de nature à mettre en cause la santé ou la sécurité de son locataire. La chambre doit aussi faire un minimum de 9 mètres carré, disposer d’un chauffage et d’un confort minimum avec l’ameublement nécessaire (lit, bureau, siège, armoire…). Le propriétaire doit aussi être en mesure de remettre une quittance de loyer à son locataire, si celui-ci la demande.

La colocation doit donner lieu à un bail meublé et à un contrat de location, signé par les 2 parties, lorsque la pièce est l’habitation principale du locataire (article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation). Le bail sera tacitement reconductible et d’une durée d’un an, ramenée à 9 mois pour les étudiants.  
Il est préférable d’y inclure une clause de révision du loyer, précédant de 3 mois la fin du bail. Ceci pour pouvoir aligner le loyer sur l’IRL (indice de référence des loyers).

Sur le plan fiscal, les seniors sont exonérés d’impôts sur ce type de colocation, à certaines conditions.

  • La chambre louée doit constituer la résidence principale du locataire ;
  • Le loyer annuel ne doit pas excéder 185 € par mètre carré en Ile-de-France et 136 € en province (plafond hors charges comprises). En cas de dépassement, les revenus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Les charges telles que l’eau ou l’électricité feront l’objet d’un forfait, car il n’est, en général, pas possible de disposer de compteurs autonomes. Le forfait est calculé en fonction de la taille de la pièce et l’importance de son équipement. Certains propriétaires répercutent aussi une partie de leurs taxes, comme la taxe ordures ménagères, sur le montant du loyer.

Pour les populations âgées, la colocation peut se résumer aussi au principe du « logement contre service », pour se faire aider dans ses tâches quotidiennes : cuisiner, tondre la pelouse, porter les courses… Près de 53 % des personnes en recherche de logement  se déclarent prêtes à opter pour ce mode de location intergénérationnel.

 

La colocation est un nouveau marché gagnant-gagnant, qui permet à tout étudiant à Paris ou dans toute grande ville  de se payer des espaces qu’ils ne pourraient se payer autrement. Une niche actuelle du marché de la location immobilière qui permet d’espérer parmi les plus beaux rendements actuels.

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Directeur Général chez Ever Invest
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs en créant Ever Invest en 2014.
Maxime GUERIN

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