L’investissement LMNP (loueur en meublé non professionnel) convient à la plupart des investisseurs qui louent un appartement en location meublée. Il existe des règles ayant pour but de définir si un loueur est professionnel ou non, ainsi on distingue les loueurs en meublé professionnel (LMP) des loueurs en meublé non professionnel (LMNP). Ce dernier statut se démarque du statut de LMP en grande partie au niveau de la fiscalité. En effet, les loueurs en LMNP connaissent des règles particulières concernant la déduction des déficits fiscaux et la taxation des plus values. Ils ne bénéficient pas des avantages réservés aux LMP mais ils profitent tout de même de certains privilèges.
Les règles fiscales
Tout d’abord, la location meublée appartient au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
En dessous de 32600€ de recette locative annuelle, en principe le loueur relève du régime des micro-entreprises. Ces loueurs ont néanmoins la possibilité d’appartenir au régime réel en faisant une demande. Au-delà de ce montant, le loueur est soumis au régime réel. Des mesures spécifiques sont prévues pour la fiscalité LMP car ces loueurs réalisent des investissements locatifs à titre professionnel.
Le régime micro BIC
Pour calculer le revenu net imposable, on applique un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes annuelles.
Les charges ne sont pas déductibles, alors si le montant des charges est supérieur à l’abattement l’investisseur peut faire une demande pour dépendre du régime réel, ce qui sera plus intéressant pour lui.
Le régime réel
Lorsque les recettes dépassent 32600€, l’investisseur est obligatoirement soumis au régime réel. Il peut imputer certaines charges : les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, l’amortissement de l’achat du bien, l’amortissement des travaux d’amélioration et du mobilier, les assurances, la taxe foncière, les petits travaux et réparation, la taxe d’habitation.
Les déficits fiscaux
Les déficits fiscaux ne peuvent pas s’imputer sur le revenu global du contribuable. Cependant, il peut imputer le montant du déficit constaté au titre d’une année sur les revenus provenant de la même activité réalisée également à titre non professionnel au titre des 10 années suivantes.
Les plus-values
Les plus-values des loueurs en meublé non professionnels relèvent du régime de taxation des plus-values immobilières des particuliers contrairement aux plus-values des LMP. Le montant de la plus-value brute est diminué d’un abattement pour durée de détention. À l’inverse la plus-value peut également être surtaxée si elle excède un montant de 50 000€.
La plus-value imposable se calcule en faisant la différence entre le prix de vente de l’appartement et son prix d’achat. Le prix de vente peut être diminué des frais suivants : commissions de ventes versées aux intermédiaires, certifications et diagnostics obligatoires, TVA, honoraires d’architecte, indemnité d’éviction versée au locataire et frais de mainlevée d’hypothèque.
Lorsque le bien est détenu depuis plus de 5 ans, l’investisseur bénéficie donc d’un abattement pour durée de détention. Le taux de l’abattement augmente avec le temps, cet abattement conduit à exonérer la plus-value d’impôt après 22 ans de détention. Concernant l’impôt sur le revenu, à partir de la 6ème année de détention et jusqu’à la 21ème, l’abattement est de 6% pour chaque année de détention. A partir de la 22ème année l’abattement passe à 4% par an.
Pour le calcul des prélèvements sociaux, à partir de la 6ème année et jusqu’à la 21ème, l’abattement est de 1,65% pour chaque année de détention. Pour la 22ème année il est de 1,60% puis il passe à 9% à partir de la 23ème année.
Le taux global d’imposition s’élève à 34,5% dont 19% d’impôt et 15,5% de prélèvements sociaux.
Si le montant des plus-values dépasse 50 000€ même après l’abattement, alors l’investisseur est soumis à une surtaxe progressive dont le taux varie entre 2% et 6%.
Cas particuliers
Il existe également des règles fiscales précises pour les investissements locatifs bénéficiant du dispositif Censi-Bouvard qui concerne les résidences avec services.
