L’investissement locatif sans apport est tout à fait possible à condition d’avoir un bon profil emprunteur et de présenter un projet cohérent. Dans la pratique, les établissements prêteurs réclament généralement un apport d’au moins 10 % du montant de l’acquisition lors de la demande d’un prêt immobilier. Il sert à couvrir les frais annexes liés à l’achat immobilier, tels que ceux de notaire, les honoraires d’agence et les cautions. Leur but, c’est de pouvoir se payer sur la revente de votre bien si, un jour, vous n’arrivez plus à honorer votre dette. Or, ces différentes charges ne pourront pas être récupérées. Pour autant, l’acquisition sans apport n’est pas impossible. Si vous désirez décrocher un crédit immobilier à 110 %, voici les clés du succès.
Investir dans l’immobilier locatif sans apport : est-ce possible ?
Afin de répondre à cette question, il faut comprendre pourquoi les établissements bancaires exigent-ils un apport personnel. Le plus souvent, les organismes prêteurs demandent aux emprunteurs de fournir au moins 10 % du prix d’acquisition de leur bien. Cette somme sert à acquitter les frais de départ relatifs à la transaction, à savoir les frais de notaire, les honoraires d’agence immobilière, les frais de dossier et les frais de garantie.
Cet apport personnel permet à la banque de limiter le crédit à la valeur du bien immobilier. Ainsi, elle peut s’assurer de récupérer la totalité des fonds, en revendant le logement, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.
Par ailleurs, en vous empruntant de l’argent sur le long terme, l’organisme bancaire prend un gros risque. Il préfère donc accorder des fonds à des personnes qu’il juge fiables. À ce propos, l’apport personnel permet de démontrer que vous n’êtes pas un dépensier patenté. Dans ce cas, le prêteur considère que vous êtes un candidat sérieux. Cela le rassure en ce qui concerne votre stabilité financière et, donc, votre capacité à rembourser le crédit.
Toutefois, il n’est pas strictement obligatoire de fournir un apport personnel pour décrocher un crédit immobilier. D’ailleurs, aucune loi ne le stipule. Vous pouvez donc négocier à l’établissement prêteur un emprunt à 110 %. En outre, votre investissement vous permettra de percevoir des loyers dont une fraction pourra être affectée à son remboursement.
Comment réussir un investissement locatif sans apport ?
Théoriquement, tout le monde peut accéder au crédit immobilier sans apport. Dans les faits, la banque favorise certains profils d’emprunteur. Suivez les conseils ci-dessous pour obtenir un prêt à 110 %.
Choisir avec soin le logement
La réussite de votre demande de crédit sans apport dépend à priori de la pertinence de votre projet. Vous devez vous assurer d’un taux d’occupation du logement le plus élevé possible afin de pouvoir toujours percevoir des revenus grâce aux loyers. Pour cela, le choix de l’emplacement du bien immobilier reste important.
Privilégiez un endroit qui réduit au maximum le risque de carences et de vacances locatives. Sachez, d’ailleurs, que durant la période où votre bien immobilier n’est pas loué, vous êtes contraint d’acquitter vos mensualités sans rentrée de loyers.
Il convient ainsi de faire votre acquisition immobilière dans une zone géographique présentant une forte tension locative. Focalisez-vous sur les localités reconnues pour leur bassin d’emplois, leur qualité de vie et la densité de leur population estudiantine. Une fois la ville choisie, il faut resserrer votre champ de recherche par quartier, voire par rue. Une étude approfondie du marché immobilier est donc nécessaire.
Concernant les caractéristiques du bien, il faut opter pour la taille qui correspond aux besoins de vos locataires cibles. Si vous souhaitez susciter l’intérêt des étudiants, les petites surfaces, notamment le studio, sont à privilégier. Bien entendu, vous pouvez aussi viser les logements de grande surface comme les appartements T4 (quatre-pièces) ou les appartements T5 (cinq-pièces) pour la colocation. Si vous préférez proposer votre service à des familles, optez pour les biens possédant au moins deux chambres. Dans les deux cas, la proximité des transports en commun demeure un critère déterminant.
Défiscaliser pour décrocher facilement un prêt sans apport
La fiscalité de l’investissement locatif peut s’avérer lourde en France. Heureusement, certains dispositifs permettent d’alléger vos impôts. Cela peut jouer en votre faveur lors d’une demande de prêt sans apport. En effet, la banque intègre cette réduction fiscale dans le calcul de votre reste à vivre.
La loi Pinel
L’investissement en loi Pinel est une solution intéressante pour un projet locatif sans apport personnel. Ce dispositif vous permet, en effet, d’obtenir une importante réduction d’impôt en fonction de la durée de mise en location de votre logement.
Voici, à titre indicatif, le taux de réduction d’impôt avec la loi Pinel :
- 6 ans de mise en location : 10,5 % en 2023 et 9 % en 2024,
- 9 ans de mise en location : 15 % en 2023 et 12 % en 2024,
- 12 ans de mise en location : 17,5 % en 2023 et 14 % en 2024.
La loi Pinel implique ainsi un engagement long (6 à 12 ans). Il est important de vous assurer que votre situation soit stable. Notez, par ailleurs, que ce dispositif de défiscalisation immobilière impose un plafond maximum de loyer. Il faut donc vérifier minutieusement que les loyers perçus seront suffisants pour rembourser une grande partie de votre prêt immobilier.
Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel)
Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet également de profiter de différents avantages selon votre régime fiscal.
Si vos recettes locatives sont inférieures au seuil de 77 700 euros, le régime micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) s’applique. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant total des loyers perçus.
En outre, si vos revenus locatifs dépassent ce plafond, votre investissement est soumis au régime réel simplifié. Dans ce cas, tous vos frais et charges (taxe foncière, charges de copropriété, intérêt d’emprunt, frais d’assurance, frais de travaux d’entretien ou de réparation, frais de notaire, etc.) sont déduits au moment de la déclaration d’impôts.
Monter un projet cohérent
Les banques sont plus enclines à vous offrir un taux d’intérêt attractif et des conditions avantageuses si votre placement est rentable et à faible risque. De ce fait, il reste primordial de vous assurer de la cohérence de l’opération que vous souhaitez réaliser.
Ainsi, pour monter un projet cohérent, il reste primordial d’évaluer rigoureusement votre capacité financière. Dans cette démarche, il faut prendre en compte les trois facteurs suivants :
- vos revenus globaux,
- vos dettes existantes,
- votre capacité d’endettement.
Après avoir fait le point sur votre situation financière, il faut maintenant définir clairement vos objectifs. Déterminez le type de bien dans lequel vous désirez investir (appartement, maison, studio, local commercial), sa taille, sa localisation et le rendement attendu. Cette étape vous permet de mieux orienter votre choix et de prendre des décisions avisées.
Ensuite, il faut élaborer un plan financier détaillé. Ce dernier doit inclure :
- le budget d’achat,
- les frais annexes liés à l’acquisition (frais de notaire, frais d’agence, frais liés au crédit, etc.),
- les coûts des éventuels travaux,
- les charges mensuelles (charge de copropriété, assurance, taxe foncière),
- les prévisions de revenus locatifs.
Vous devez donc réaliser une étude approfondie pour monter un projet cohérent. De quoi convaincre facilement le banquier.
Présenter un bon profil bancaire
Pour espérer décrocher un prêt immobilier et financer votre investissement immobilier sans apport, vous devez présenter un bon profil emprunteur. Pour cela, il faut connaître les différents critères scrutés à la loupe par le banquier.
D’abord, une situation professionnelle stable est exigée pour un bon dossier de prêt. Cela implique d’être fonctionnaire ou salarié en CDI, ou d’avoir des comptes stables depuis de nombreuses années si vous possédez une entreprise. Par ailleurs, sachez que les emprunteurs ayant des revenus confortables sont les plus privilégiés par les banques.
Notez également que le prêteur examine de près vos relevés de compte. Si ces derniers présentent des découverts bancaires ou d’autres anomalies, cela peut le rendre frileux. Prouvez que vous êtes un bon gestionnaire financier afin de maximiser vos chances d’obtenir un prêt sans apport. Cela rassure, en effet, les banques.
Au moment d’étudier votre dossier de prêt, les organismes prêteurs seront particulièrement attentifs à votre taux d’endettement. Il s’agit pour eux d’une valeur déterminante, car celle-ci leur permet d’évaluer si vous serez capable de faire face aux échéances de votre prêt. Il faudra alors respecter le taux d’endettement maximal de 35 %. Les banques se basent aussi sur votre reste à vivre dans cette analyse.
Préparer toutes les pièces justificatives
La solidité de votre dossier de demande de prêt est une arme efficace pour convaincre la banque de vous emprunter sans apport. Il faut alors réunir au préalable toutes les pièces justificatives requises par les banques.
Les documents personnels :
- pièce d’identité (carte d’identité, passeport),
- justificatif de domicile (quittance de loyer, attestation d’hébergement à titre gratuit, factures d’électricité)
- justificatif de situation familiale (livret de famille, certificat de PACS [Pacte civil de solidarité], contrat de mariage, jugement de divorce).
Les documents financiers liés aux charges et aux ressources :
- contrat de travail,
- trois derniers bulletins de salaire,
- deux derniers avis d’imposition,
- trois derniers relevés de compte bancaire,
- justificatifs de différents placements (Prêt épargne logement, assurance-vie),
- justificatifs de crédit en cours.
Les documents concernant le projet immobilier
- la promesse ou le compromis de vente,
- le permis de construire avec le devis des travaux à effectuer (s’il s’agit d’un achat dans l’ancien).
En général, tous les établissements prêteurs réclament les mêmes pièces justificatives dans le cadre d’une demande d’emprunt immobilier. Sachez que nombreux sont les dossiers repoussés à cause de documents manquants. Assurez-vous donc d’avoir toutes les informations personnelles et financières requises.
Faire appel au service d’un courtier en crédit immobilier
La meilleure solution pour simplifier l’obtention d’un emprunt sans apport personnel est de solliciter l’aide d’un courtier en crédit immobilier.
Ce spécialiste connaît bien la politique des banques. Il est donc en mesure de comparer les offres bancaires avant de monter un dossier.
Certes, le courtier en crédit immobilier facture ses services. Cependant, les économies réalisées avec son accompagnement sont bien supérieures à ses rémunérations. Il constitue un dossier de prêt pertinent et négocie à votre place. Vous pourrez alors bénéficier d’un crédit avec le taux le plus bas possible et les meilleures conditions. De quoi assurer le retour sur investissement.
Par ailleurs, le courtier en crédit immobilier peut se servir de ses nombreux contacts au sein des organismes prêteurs. Ce qui lui permet de vous faire bénéficier d’un taux préférentiel que vous n’auriez pas pu obtenir en procédant seul.
Quel intérêt à investir dans la pierre sans apport ?
L’investissement locatif sans apport vous permet de profiter de l’effet de levier du crédit immobilier. En décrochant un prêt immobilier pour financer l’intégralité de votre acquisition, vous pouvez rembourser la mensualité du prêt grâce aux loyers perçus mensuellement. Cela signifie que le coût effectif lié à votre achat immobilier est assumé de facto par vos futurs locataires.
Le principe est donc simple. Vous utilisez l’argent de la banque pour investir. Puis, vous payez tout ou partie de vos mensualités bancaires par le biais des loyers versés par les occupants du bien. Vous vous constituez ainsi un patrimoine immobilier sur le long terme sans avoir à fournir vous-même le budget nécessaire à l’acquisition immobilière.
Plus le taux d’emprunt est faible, plus votre profit lié à l’effet de levier du crédit est important. Voilà pourquoi les investisseurs aguerris choisissent l’investissement locatif sans apport, même s’ils ont la possibilité d’acheter cash leur bien immobilier.
Néanmoins, puisque vous ne présenterez pas d’apport personnel, votre taux d’emprunt risque d’être un peu plus élevé. Il convient donc de négocier une durée un peu plus longue afin de diminuer autant que possible le montant des mensualités. Vous pouvez ainsi améliorer la rentabilité de votre investissement locatif en générant un cash-flow positif.
Conclusion : bien planifier votre projet et faire appel à un professionnel
L’investissement locatif sans apport est bel et bien possible pour tout investisseur. Il s’agit même d’une stratégie de placement très intéressante qui vous offre l’opportunité de tirer profit de l’effet de levier du crédit. Ce principe financier consiste à recourir à l’endettement pour augmenter votre capacité d’investissement. En gros, il s’agit d’une approche d’autofinancement permettant de booster la rentabilité de votre projet.
La réussite de votre opération immobilière dépend donc de votre capacité à convaincre la banque. Pour cela, il est essentiel de sélectionner un projet rentable et cohérent. Le choix de l’emplacement est plus particulièrement déterminant. Miser sur une ville et un quartier présentant une demande locative importante vous permet de garantir la régularité et la stabilité de vos revenus locatifs. Puis, assurez-vous de monter un dossier de prêt en béton avec une situation professionnelle stable, une bonne gestion financière et un taux d’endettement raisonnable. Enfin, pour maximiser vos chances de réussir votre investissement locatif sans apport, il faut recourir au service d’un professionnel immobilier.
