Ville portuaire du Sud de la France, Marseille est réputée pour son climat de rêve et ses calanques paradisiaques. Située dans le département des Bouches-du-Rhône de la région Provence-Alpes-Côte, elle attire chaque année de nombreux ménages, touristes, étudiants et entrepreneurs. Surnommée « cité phocéenne », elle compte aujourd’hui près de 858 120 habitants (source du site Meilleursagents). Son ouverture sur la mer, sa douceur de vivre et sa localisation géographique séduisent un grand nombre de personnes, dont les investisseurs immobiliers ! En termes de tension locative, elle figure parmi les grandes métropoles où celle-ci est la plus forte. De surcroît, tous ces paramètres font de la capitale de la Provence une ville propice à l’investissement dans la pierre. Néanmoins, une question se pose : investir à Marseille constitue-t-il réellement un placement rentable et performant ? Réponses dans cet article.
Marché immobilier à Marseille : tension locative et rendement élevé
Ville dynamique en pleine effervescence, Marseille attire chaque année de nombreux aficionados de l’immobilier en quête de rendement. Voici différents renseignements à considérer en investissant dans la localité.
Prix d’achat et évolutions
Investir dans l’immobilier à Marseille, c’est profiter de prix encore abordables. En effet, la Côte de Provence se révèle plus accessible pour un investissement dans la pierre que la Côte d’Azur. Par rapport aux autres grandes villes, telles que Nice ou Cannes, le mètre carré marseillais s’avère moins cher. D’après les dernières estimations du site Meilleursagents, le prix moyen dans la ville portuaire s’élève à 3 979 €/m2, tous types de biens confondus. Selon les rapports du même site, les tarifs immobiliers devraient néanmoins augmenter dans les mois à venir. En février 2023, le nombre d’acheteurs était supérieur de 21 % au nombre de logements à vendre sur la localité marseillaise. Concrètement, la demande demeure prononcée.
En moyenne, les acheteurs doivent débourser 3 863 €/m2 pour s’offrir un appartement dans la « cité phocéenne ». Voici un aperçu des prix immobiliers bas pratiqués dans certains quartiers de la commune :
- Chapitre : 3 274 €/m2,
- La Calade : 2 014 €/m2,
- Saint-Louis : 2 368 €/m2,
- Sainte-Marthe : 3 454 €/m2.
Dans la ville phare de la Méditerranée, les investisseurs immobiliers peuvent tout à fait décrocher des biens abordables à condition de se diriger vers les bons quartiers. Face à la demande grandissante, les acheteurs doivent cependant faire preuve de réactivité dans leur quête du bien idéal.
Comme la demande en logements locatifs est importante, investir à Marseille offre la garantie de profiter d’un placement sûr et rentable. Notez d’ailleurs que les projets de nos clients sont en moyenne de 4,19 % de rendement locatif, soit une performance de :
Acheter un bien ancien dans la « cité phocéenne » permet de profiter d’une ville qui a tout pour séduire. Qu’il s’agisse de la vente ou de la location, le marché immobilier marseillais demeure très actif et poursuit sa dynamique à la hausse.
Loyers et tension locative
Le territoire marseillais est un atout pour l’investissement locatif, puisqu’il s’agit de la seconde ville de France en nombre d’habitants. Cosmopolite, elle attire de nombreux touristes, jeunes actifs et étudiants. Et pour cause, son architecture colorée, sa météo agréable et ses infrastructures d’enseignement ont de quoi séduire ! En choisissant la capitale de la Provence pour votre projet immobilier, vous disposez donc d’une demande locative soutenue.
D’après les récentes données publiées par Meilleursagents, un appartement à Marseille se louerait à 15,3 € (loyer mensuel moyen par mètre carré). En raison du faible taux de vacances locatives sur place, la commune s’avère attrayante aux yeux des investisseurs exigeants. Les petites surfaces (studio, T2, T3, etc.) demeurent les biens les plus loués, car les étudiants et touristes sont les profils de locataires les plus intéressés.
Les quartiers qui ont la cote présentent les meilleurs rendements. L’immobilier étant moins cher que dans d’autres villes françaises, les surfaces de vie (tous types de biens confondus) y sont plus grandes. Notez que la rénovation d’un logement ancien permet de faire augmenter la valeur de votre propriété de façon exponentielle.
Rendement locatif du marché
La capitale de la Provence possède une attractivité touristique, économique et étudiante importante, ce qui entraîne une forte demande de logements. Avec un rendement avoisinant les 4,19 %, Marseille reste propice à l’investissement locatif ! En 2023, son marché immobilier a le vent en poupe et attire de plus en plus d’investisseurs en quête de rendement élevé.
Sur le plan rentabilité, la typologie de bien à prendre en considération à Marseille est le studio/T1, T2 ou T3. Ses universités, ses musées et son activité culturelle en font notamment une zone plébiscitée par les touristes et les jeunes locataires. Un bien de petite taille se loue facilement et présente une meilleure résistance en termes de prix en période de crise immobilière. À savoir que les touristes ne sont que des locataires saisonniers. Pour optimiser votre investissement dans une petite surface, ciblez les quartiers animés se trouvant à proximité des commodités. D’autant plus que les principaux dispositifs fiscaux, comme la loi Pinel, s’appliquent dans la ville.
Les quartiers où investir à Marseille et ceux à éviter
Élue capitale européenne de la culture en 2013, Marseille poursuit son ascension et développe son attractivité touristique et économique. Chaque quartier de la ville possède des atouts indéniables pour séduire et rassurer les investisseurs immobiliers.
Les meilleurs quartiers où investir à Marseille
Dans le cadre d’un investissement dans l’ancien, la capitale des Bouches-du-Rhône possède des quartiers avérés pour obtenir le meilleur rendement locatif possible. Sachant que l’emplacement constitue un critère essentiel, il est important de vous diriger vers les arrondissements déterminants de Marseille. Et le cœur de la ville reste notamment une valeur sûre pour investir votre capital dans l’immobilier. Les Cinq-Avenues (4e arrondissement), Notre-Dame-du-Mont (6e arrondissement), la Joliette (2e arrondissement), la Pointe-Rouge (8e arrondissement) ou encore le Panier (2e arrondissement) font office de meilleurs quartiers sur place.
Ces lieux typiquement marseillais sont bien desservis par les transports en commun, ce qui est apprécié des potentiels locataires. De plus, les marchés locaux, les commerces et les restaurants jalonnent ces rues. Très animés et visités par les touristes pendant l’ensemble de l’année, ces secteurs s’avèrent très recherchés ! Dans le cadre d’un investissement locatif, les quartiers les plus populaires et proches des transports en commun délivrent les meilleurs rendements.
Les quartiers à éviter à Marseille
Du point de vue investissement, Noaille, Belsunce, Air Bel, Felix Pyat ou encore Malpassé sont les quartiers peu recommandables à Marseille. Ces zones ont la fâcheuse réputation de présenter un risque d’insécurité concentré à certains endroits. En outre, elles ont l’inconvénient de ne pas proposer la sécurité que vos futurs locataires peuvent attendre ! L’insécurité est un problème de société qui est présent dans toutes les villes du monde, c’est pourquoi il est important de considérer ce point lors de votre futur achat immobilier.
En bref, dans les quartiers cités ci-dessus, la qualité de vie n’est pas agréable. Or, il s’agit là d’une donnée centrale permettant de coupler la rentabilité d’un investissement immobilier locatif. En tant qu’investisseur, vous prenez des risques en investissant dans ces secteurs.
Atouts de la ville pour les investisseurs locatifs
Entre dynamisme économique et attractivité touristique, la métropole multifacette attire toujours plus d’habitants. Pour beaucoup, la capitale de la Provence est une ville sûre en matière de placement rentable et performant.
Démographie : une population en croissance
Réputée pour ses calanques ainsi que son climat doux et ensoleillé, Marseille attire tous les ans un grand nombre d’habitants. Avec près de 858 120 habitants recensés par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques), elle devient par ailleurs la deuxième commune la plus peuplée après Paris. Densément peuplée, la « cité phocéenne » se place donc parmi les villes françaises où il fait bon investir. En raison de la forte croissance démographique existante, la demande locative marseillaise fait partie de la plus importante dans l’Hexagone. Comptant chaque année plusieurs milliers d’étudiants, la pénurie de locataires y est moindre.
Financièrement parlant, l’investissement immobilier dans la commune représente une excellente opportunité pour les investisseurs à la recherche de rentabilité et de diversification de leur portefeuille.
Économie
Marseille fait partie des villes à privilégier si vous souhaitez réaliser un investissement locatif. Il s’agit effectivement d’une métropole économiquement dynamique, ce qui représente un bon moyen de trouver une clientèle locative. Dans la commune, la présence d’un tissu économique florissant grâce au développement du port maritime et des activités tertiaires d’euro-méditerranéen attire une nouvelle population. Plusieurs entreprises nourrissent également un bassin d’emploi attractif à Marseille. Autrement dit, le taux de chômage est en baisse, car les opportunités d’emplois y sont nombreuses.
Toutes ces caractéristiques font de la localité un centre économique majeur du Sud de la France. En bref, c’est une ville à forte potentialité de développement. Bonne nouvelle, car le dynamisme économique du territoire va énormément jouer sur la valorisation immobilière.
Les transports et points valorisants dans la ville
À 3 h 30 de Paris et à moins de 2 heures de Lyon par le TGV (Train à grande vitesse), la capitale des Bouches-du-Rhône a la chance d’être parfaitement desservie au niveau national et international. Son aéroport Marseille-Provence (se situant à la troisième place des aéroports régionaux français) la relie en quelques heures aux grandes destinations d’Europe. En ce qui concerne les infrastructures de transport, la ville dispose de 2 lignes de métro, 3 lignes de tramway et d’une centaine de lignes de bus. Il faut préciser que Marseille détient le titre de plus grand port de France et de 4e port européen.
En général, tous les profils de locataires préfèrent se loger au niveau du centre-ville ayant l’avantage d’être bien desservi en transports. En cherchant bien, vous pourrez dénicher de petits studios à rafraîchir avec des prix encore raisonnables. Pour concrétiser votre projet immobilier plus facilement, sollicitez les services d’une agence immobilière. En effet, un professionnel en la matière vous sera d’une grande aide dans votre quête de logement.
Les grands projets en cours et à venir
Marseille est actuellement une métropole en pleine modernisation qui multiplie les initiatives en faveur de la protection de l’environnement. Véritable ville d’avenir, elle a su se montrer attractive pour les Français qui souhaitent s’établir dans la région Provence-Alpes-Côte.
Les projets de la ville et les chantiers en cours
Entre modernisation très active et série de projets d’urbanisme, Marseille s’est beaucoup transformée depuis un certain temps ! Pour conserver son rang dans l’avenir, celle-ci se tourne vers le développement durable et améliore son impact écologique ainsi que ses activités écoresponsables. Son rayonnement n’en finit pas grâce à la réalisation de projets de grande envergure en 2023, comme le plan de rénovation des écoles à 1,2 milliard d’euros. Engagée dans la lutte contre le réchauffement climatique, ce sont près de 308 000 plants forestiers qui seront plantés au niveau de plusieurs espaces publics.
Sur place, les produits locaux et bios seront favorisés dans l’objectif d’améliorer la qualité de vie des habitants. Pour cela, la commune va mettre en place un tout nouveau marché alimentaire en centre-ville. Actuellement, certains quartiers marseillais font l’objet de vaste programme de rénovation et de réhabilitation pour le plus grand bonheur des citoyens. Pour les particuliers, ce sont de véritables atouts pour venir s’y installer. Et pour les investisseurs à la recherche d’un investissement stable dans la durée, ce sont autant d’arguments incitant à investir dans la métropole.
Désignée capitale européenne du sport en 2017, la « cité phocéenne » accueillera les épreuves de voile pour les Jeux olympiques et paralympiques en avril 2024. Cet évènement s’avère donc idéal si vous souhaitez réaliser un investissement locatif saisonnier ! C’est un fait, la rentabilité de la location « courte durée » est plus élevée. D’après les experts immobiliers, celle-ci est souvent supérieure à deux fois au rendement locatif de longue durée classique.
Les atouts qui vont valoriser la ville demain
Sa proximité immédiate des stations balnéaires et le charme de ses quartiers pittoresques font de Marseille une ville où il fait bon vivre. La localité regorge de plusieurs lieux et monuments culturels, tels que la basilique Notre-Dame, le palais des Arts, le palais du Pharo ou encore le Musée des civilisations de l’Europe et de la Méditerranée (MUCEM). Ville culturelle par excellence, elle organise tout au long de l’année de nombreux événements (carnavals, animations). En outre, son cadre de vie est incomparable et séduit les touristes avides de culture ! Encore, la métropole séduit aussi par la présence d’universités pluridisciplinaires ainsi que de grandes écoles prestigieuses (université d’Aix-Marseille, université de Provence, Polytech Marseille, Centrale Marseille, etc.).
Avec une situation géographique exceptionnelle, un marché de l’emploi dynamique et un prix de l’immobilier attractif, le territoire marseillais cumule tous les avantages qui poussent à y investir. Une aubaine pour acheter un bien ancien dans le but de le mettre en location ou d’obtenir une belle plus-value en cas de revente future !
Conclusion : notre analyse de l’investissement à Marseille : investir ou éviter ?
Réaliser un placement dans la pierre à Marseille apporte son lot d’opportunités. Pour cause, la ville portuaire fait notamment partie des 4 principales agglomérations en matière d’investissement immobilier. Architecture, qualité de vie, climat exceptionnel, infrastructures universitaires…, la commune commence enfin à révéler tout son potentiel. Chargée d’histoire, Marseille est riche de ses sites culturels et patrimoniaux. Avec toutes ces qualités, la célèbre « cité phocéenne » devient particulièrement attractive, tant pour les entreprises que pour les particuliers. L’arrivée de nombreux accédant à la propriété développe ainsi le marché immobilier marseillais !
Les arrondissements phares de la ville permettent d’avoir des investissements patrimoniaux comme des investissements à haut rendement. En effet, certains quartiers sont sujets à une très forte demande locative.
Au niveau des quartiers animés, la tension locative reste forte, ce qui constitue un atout majeur en termes de placement rentable. Privilégiez notamment les studios/T1, T2, T3, puisque ces derniers attirent plusieurs cibles locatives (jeunes actifs, étudiants, couples, touristes, etc.). Il faut garder en tête que les petites superficies situées dans les quartiers prisés ne restent jamais longtemps vacantes ! D’ailleurs, le ticket d’entrée pour un studio/T1 demeure beaucoup plus abordable à Marseille que dans d’autres grandes métropoles en France. Les prix de l’immobilier sont globalement abordables pour une grande diversité de budget.
Pour conclure, la capitale de la Provence offre de belles perspectives d’investissement, tant du point de vue locatif que sur la revalorisation foncière. Due à sa richesse étudiante, la colocation représente notamment un mode d’habitation tendance particulièrement apprécié. Un placement locatif peut ainsi vous permettre de dégager une bonne rentabilité. Entre autres, investir à Marseille constitue une bonne stratégie en 2023.
Que vous soyez un investisseur novice ou expérimenté, solliciter les services de professionnel immobilier vous sera toujours utile. À votre écoute, l’agent répondra à chacune de vos questions et vous accompagnera au mieux dans votre projet, achat ou investissement. Grâce à sa fine connaissance du marché marseillais, vous avez la garantie de conclure une bonne affaire, et ce, en peu de temps ! Il vous suffit de prendre un rendez-vous en ligne afin de bénéficier de l’expertise d’un professionnel immobilier.
