L’investissement locatif Île-de-France (région parisienne ou francilienne) signifie profiter du dynamisme économique, démographique et touristique fulgurant des villes qui composent la contrée. Entre autres, Saint-Ouen, Noisy-le-Grand et Saint-Germain-en-Laye promettent un rendement attractif. Sachez qu’un investissement immobilier réussi rapporte de l’argent régulièrement et durablement, d’où le choix d’un bon emplacement géographique qui désigne le sésame de votre ascension. En optant pour l’Île-de-France, vous placez votre argent dans une mégalopole rayonnante où s’effectuent des échanges immensément nombreux et un pôle universitaire inégalable. Votre patrimoine immobilier aura pour potentiels locataires des touristes, de nouveaux habitants, des étudiants et des salariés de tout horizon. Pour que votre choix d’investissement en province parisienne soit mûrement réfléchi, découvrez un peu plus les raisons qui font d’elle la destination favorite des investisseurs immobiliers.
Marché immobilier en Île-de-France : tension locative et rendement élevé
La tension locative et la rentabilité élevée en Île-de-France (IDF) s’expliquent par son bassin d’emploi en perpétuelle croissance, le cadre de vie admirable de chacune de ses villes et l’excellence de ses universités.
Prix d’achat et évolution
Investir dans l’immobilier locatif en Île-de-France c’est profiter d’un territoire vaste qui comprend 8 départements, à savoir Paris, les Hauts-de-Seine (92), la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, la Seine-et-Marne, les Yvelines, l’Essonne et le Val-d’Oise. Cette province dénombre aussi 1 281 métropoles et a pour chef-lieu la ville de Paris.
C’est la pleine effervescence dans le marché immobilier en IDF, qui désigne la première contrée économique de l’Hexagone et une des premières au niveau européen. Chaque année, de plus en plus de personnes s’y pressent pour profiter de son bassin d’emploi dynamique (23 % des emplois du pays). Les touristes arrivent aussi en masse pour admirer les sites et monuments remarquables de chaque ville, comme La tour Eiffel (Paris), le château de Versailles (Versailles) et celui de Saint-Ouen (Saint-Ouen). Sans oublier les formations d’excellence qu’elle propose et qui envient les étudiants du monde entier.
Ces jeunes actifs, étudiants, touristes et nouveaux habitants arrivent donc de plus en plus chaque année en Île-de-France et cherchent des logements. Cela entraîne la hausse du prix d’achat immobilier dans certaines villes. Par exemple :
- dans les Hauts-de-Seine, les coûts ont baissé dans la ville d’Issy-les-Moulineaux (8 127 €/m2) ;
- en Val-de-Marne, les prix continuent d’augmenter pour atteindre 6 775 €/m2 dans la ville de Fontenay-sous-Bois ;
- en Seine-Saint-Denis, les coûts de l’immobilier ont connu un recul dans les villes de Montreuil (7 273 €/m2), Saint-Ouen (6 767 €/m2) et Saint-Denis (4 255 €/m2).
En moyenne, le prix d’achat immobilier au mètre carré en île de France est de 6 800 € en 2023.
Loyers et tension locative
Pour un investissement locatif en Île-de-France, ne perdez pas de vue les biens qui se louent le plus. Comme cette région accueille chaque année plus de 704 000 étudiants et d’innombrables salariés, la tension locative s’organise autour des petites surfaces (studios et T2). À part cela, le mode de vie entre amis gagne du terrain auprès des jeunes actifs de cette province parisienne. De ce fait, les logements T4 ou T5 aménagés pour une colocation sont également très prisés. Par ailleurs, 44 millions de visiteurs déposent leurs valises en île de France chaque année pour les vacances. Ces touristes convoitent les appartements de grande surface et les maisons.
Cet afflux d’arrivants démontre que la région Île-de-France est très attrayante. En général, les investisseurs immobiliers peuvent prétendre à un rendement élevé avec le prix du loyer pratiqué qui s’élève à 23 €/m2. Voilà un montant alléchant qui continue de séduire les chefs de projet. Toutefois, il peut varier d’une ville francilienne à une autre. À titre d’illustration le prix du loyer avoisine les :
- 20.1 €/m2 dans la ville de Saint-Denis (Seine-Saint-Denis),
- 23,0 €/m2 dans la ville de Fontenay-sous-Bois (Val-de-Marne),
- 22,5 €/m2 dans la ville d’Asnières-sur-Seine (Hauts-de-Seine).
Parmi les villes franciliennes, Paris se démarque par son prix de la location atteignant 30 €/m2. Voici des exemples concrets :
- Appartement meublé T2 : 2 900 € (Paris 16e),
- Appartement meublé T3 : 3 900 € (Paris 16e),
- Appartement meublé T4 : 5 100 € (Paris 17e).
En voyant ces chiffres, il est évident qu’un investissement dans la location immobilière en contrée parisienne rime avec forte rentabilité.
Rendement locatif du marché
La performance d’un investissement immobilier francilien repose sur l’attractivité de l’emplacement de l’appartement et le prix de la location. Sur ce dernier point, sachez que la forte demande locative aux alentours de Paris entraîne l’augmentation des loyers sur le territoire francilien. Par ailleurs, celui-ci a le privilège d’avoir une économie stable grâce à la forte présence d’entreprises et d’institutions internationales. Cela permet aux travailleurs de profiter d’un bon salaire (plus que la moyenne dans le reste du pays) et de se payer un appartement à loyer élevé.
Par ailleurs, en ciblant une clientèle étudiante, chaque investisseur multiplie ses chances de voir son projet immobilier aboutir. Ce profil de locataire dispose de solides garants (les parents et l’APL (Aide personnalisée au logement)) qui rassurent sur le paiement des loyers. Résultat ! Tous les paramètres démontrent que l’investissement locatif dans la contrée parisienne est synonyme de rendement sécurisé et élevé.
Si vous voulez maximiser la rentabilité de votre appartement en location en Île-de-France, il convient de vous faire accompagner par une agence immobilière qualifiée. Compte tenu des services que nous avons livrés jusqu’à présent, les projets de nos clients sont en moyenne de 3.57 % de rendement, soit une performance :
Dans le département de Paris, cette rentabilité locative est de 3.11 % et 4.6 % en Seine-Saint-Denis.
Les quartiers à privilégier pour investir en Île-de-France et ceux à éviter
Un bon emplacement assure la valorisation de votre appartement en location sur le long terme. Il vous permet également de trouver facilement un locataire et de louer le logement à un bon prix. Découvrez alors les secteurs à privilégier dans la contrée francilienne.
Les meilleurs quartiers où investir en Île-de-France
Lorsque vous achetez un appartement pour le louer, vous choisissez l’endroit le plus attrayant et le plus rentable. Dans la province francilienne, voici les secteurs qui vous garantissent la réussite de votre investissement immobilier.
Les secteurs intéressants dans la ville de Saint-Ouen
La ville de Saint-Ouen se trouve à 12 km de la capitale de Paris. Outre son attractivité grâce à la ligne de métro 13 et la 4, ses entreprises et ses commerces, elle abrite des secteurs remarquables qui promettent une bonne rentabilité locative. Vous pouvez choisir entre le quartier :
- Garibaldi : il est desservi par deux stations de métro et les habitants apprécient la présence du marché couvert Ottino, et les divers commerces de proximité ;
- Les Puces : un endroit accessible (2 stations de métro) et où il fait bon vivre grâce aux passages couverts et ruelles piétonnes qui mènent aux stands des puciers, dans les bistros et restaurants ;
- Arago : un lieu très coté pour son cadre de vie verdoyant (parc François-Mitterrand, par exemple) et sa proximité du centre de Paris par le RER (Réseau express régional).
Le secteur des Docks, quant à lui, est un écoquartier de 100 hectares et également apprécié pour ses nombreux restaurants.
En général, l’investissement immobilier locatif dans l’un des endroits de la ville de Saint-Ouen donne une performance de 3.48 % en 2023.
Les secteurs à privilégier dans la ville d’Aubervilliers
La ville Albertivillarienne et ses 88 900 habitants sont localisés au nord de la capitale de Paris. Comme le prix d’achat de l’immobilier y est faible, notamment 4 134 €/m2, il s’avère judicieux d’y réaliser un projet locatif. L’investissement semble plus profitable si vous optez pour un bien immobilier ancien, dont le prix d’acquisition est nettement moins élevé que le neuf. Par ailleurs, outre la ligne 7 et la 12, l’arrivée de 2 nouvelles gares prévues en 2025 ne fera qu’accroître son attractivité.
En fonction du type de projet à réaliser, les investisseurs immobiliers peuvent jeter leur dévolu sur le quartier :
- Centre-ville : un endroit au cœur de la commune albertivillarienne, idéal pour la rénovation immobilière en raison de ses nombreux immeubles vétustes ;
- Fort d’Aubervilliers : une zone bientôt desservie par le projet Grand Paris Express (GPE) et fera l’objet d’un grand aménagement et de réhabilitation de 36 ha (très favorable pour l’investissement locatif) ;
- Porte d’Aubervilliers : un lieu qui confère un cadre de vie pratique grâce à sa situation limitrophe à Paris, son accessibilité par le tramway, le bus, le train et le métro et son centre commercial du Millénaire.
Les secteurs de la ville Albertivillarienne affichent une rentabilité locative de 4.86 %.
Les secteurs à fort potentiel dans la ville de Noisy-Le-Grand
Noisy-Le-Grand a tout d’une commune digne d’intérêt pour les investisseurs immobiliers. Pour cause, elle se trouve en bord de Marne et à 23 minutes de la capitale de Paris. De même, elle dispose de nombreuses infrastructures culturelles et sportives, d’entreprises et de commerces. En outre, le projet Grand Paris Express va améliorer son accessibilité grâce à la construction d’une gare et l’arrivée de nouvelles lignes.
Cette commune attire les actifs, jeunes, étudiants et familles qui décuplent la demande en location immobilière. Pour réussir votre investissement à coup sûr, tournez-vous vers le quartier :
- Centre-ville : un endroit charismatique et authentique qui propose divers services de proximité, comme des écoles et des équipements culturels (théâtre et médiathèque) ;
- Les Richardets : un lieu qui garantit une ambiance de petit village et qui est apprécié, car il est proche de l’A4, du RER E et de la nouvelle ligne 15 et ligne 16 qui arriveront avec le projet Grand Paris Express :
- Butte Verte (à l’est de la commune) : un endroit favorable à l’investissement immobilier à destination des familles en raison des établissements scolaires qui s’y trouvent ;
- Varenne : une adresse qui doit son attractivité à sa proximité avec la gare RER A, les établissements scolaires et de nombreux commerces.
La commune de Noisy-Le-Grand propose des prix immobiliers raisonnables, précisément 4 470 €/m2, et des loyers intéressants s’élevant à 17.6 €/m2. Au vu de ces chiffres, un investissement dans les secteurs qui la constituent rapporte en général 4.16 % de profitabilité.
Par ailleurs, les villes franciliennes de Champigny-sur-Marne, Bagnolet, Bondy, Rosny-sous-Bois, Romainville abritent également des secteurs très prometteurs en matière de placement immobilier.
Les quartiers à éviter en Île-de-France
Dans la contrée parisienne, il existe des endroits où le projet immobilier rapporte gros en raison de leur attractivité. Cependant, il abrite également les secteurs (sensibles ou bruyants) où il vaut mieux éviter d’investir. Simplement parce qu’ils ne séduisent pas les locataires et donc conduisent les investisseurs vers leurs pertes. À ce propos, vous trouverez, entre autres, les quartiers :
- La Goutte D’or (Paris),
- Zup-Du-Mont-Saint-Martin (Seine-et-Marne),
- Val Fourré (Yvelines),
- Plateau-De-Guinette (Essonne),
- Pablo-Picasso (Hauts-de-Seine),
- Clos-Saint-Lazare (Seine-Saint-Denis),
- La-Haie-Griselle (Val-de-Marne),
Le secteur Val-d’Argent de Val-d’Oise fait aussi partie des endroits non favorables à un investissement immobilier dédié à la location.
Les atouts de l’Île-de-France pour les investisseurs locatifs
L’IDF brille pour ses nombreux atouts en matière de démographie, d’économie, de transports… De même, la contrée est éligible à divers dispositifs de défiscalisation qui optimisent la rentabilité d’un investissement immobilier.
Démographie : une population en croissance
La province francilienne compte 12.4 millions d’habitants, d’après le dernier recensement de l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques). Quant au taux de progression, il s’élève à 0.4 % par an. Voilà un chiffre colossal qui fait de l’IDF la contrée la plus peuplée du pays. Et qui dit démographie en perpétuelle croissance dit hausse de la demande de logements locatifs, un contexte qui plaît aux investisseurs immobiliers. À noter que le dynamisme de la population francilienne s’explique par la forte concentration d’étudiants, de salariés, de touristes et de nouveaux habitants.
Economie de l’IDF
Selon l’INSEE, le salaire des ménages en IDF augmente de 2 % en moyenne. Cette croissance des revenus offre un pouvoir d’achat toujours plus élevé aux habitants et laisse place à une bonne perspective de l’immobilier locatif. Par ailleurs, le dynamisme économique de la contrée francilienne se confirme en 2023 grâce aux projets qui représentent 2 213 emplois.
Avec la présence importante des services aux entreprises, des activités financières et immobilières, et des services aux particuliers, c’est le secteur tertiaire qui prédomine dans l’économie francilienne. À part cela, la création d’entreprise augmente et la fréquentation hôtelière poursuit son rebond grâce aux touristes étrangers. En effet, l’économie francilienne ne cesse de se développer.
Les transports et points valorisants dans la ville
Lorsque les gens choisissent leur lieu de résidence, ils plébiscitent un lieu bien desservi par les divers moyens de transport, donc connecté à diverses agglomérations. C’est justement le cas de l’IDF qui se démarque par ses infrastructures de haute qualité et ses nombreux axes routiers et automobiles. Cette contrée met à la disposition de ses habitants des moyens de transport diversifiés, comme le train, le tramway, le métro et le RER. L’IDF n’est pas aussi en reste par rapport aux voies aériennes. La province accueille sur son territoire plusieurs aéroports d’envergure, entre autres Paris Charles-de-Gaules et Paris-Orly.
À part cela, la province parisienne met à la disposition de ses résidents des aires naturelles imparables, comme le parc des Sceaux. De même, elle correspond à un territoire propice à l’innovation de par son capital humain et financier régional en matière de recherche et développement.
Les grands projets en cours et à venir
La contrée francilienne continue son chemin vers l’amélioration. Une multitude de projets sont en plein chantier, dont le programme novateur du Grand Paris. D’autres sont à venir, mais promettent déjà de développer l’économie de l’IDF.
Les projets de la province et les chantiers en cours
Grand Paris Express désigne le projet en cours le plus en vogue de l’IDF en 2023. Son arrivée ouvre droit à des perspectives nouvelles d’investissement immobilier dans toute la contrée. Il répond au besoin des 8.5 millions de voyageurs qui empruntent quotidiennement les lignes, comme la 13, et les réseaux express régionaux A et B qui arrivent à saturation.
Concrètement, le GPE créera 4 nouvelles lignes autour de Paris (15, 16, 17 et 18). Ainsi, il permettra aux Franciliens de se déplacer de banlieue en banlieue, sans passer par le centre de Paris.
À part cela, l’IDF accueillera les Jeux olympiques de 2024 qui occasionnent la naissance de projets de grande ampleur, notamment le village olympique et le centre aquatique. Les communes dans lesquelles s’implantent ces programmes deviendront de véritables terres d’avenir pour les investisseurs immobiliers.
Les atouts qui vont valoriser l’IDF demain
IDF n’a pas qu’un atout dans sa poche ! La contrée en possède en nombre incalculable qui vont la mettre en valeur maintenant et pour les années à venir. En ce sens, elle est localisée au carrefour des échanges européens et mondiaux et attire toujours de nombreuses entreprises. Cela crée des emplois qui, à leur tour, séduisent les jeunes de tout horizon qui boostent la demande locative.
De plus, elle abrite de charmants parcs et jardins typiquement franciliens (parc de Courances, André-Citroën, domaine de Courson…) et des moyens de transports multimodaux (un critère très apprécié des locataires). Sans oublier ses pas moins de 16 universités de renom convoitées par les étudiants du monde entier.
Par ailleurs, l’IDF recèle de biens immobiliers anciens à rénover qui se présentent comme une belle affaire pour les entrepreneurs. Ces types de patrimoines se vendent à un prix abordable et les coûts des travaux sont amortis par les dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel pour l’ancien. Voilà de quoi dégager une forte rentabilité compte tenu du loyer pratiqué en IDF et qui va augmenter au fil des années.
Notre analyse de l’investissement en Île-de-France : investir ou éviter
D’après notre analyse, de nombreuses possibilités d’investissement en location immobilière à forte rentabilité se dessinent en IDF.
En 2023, le projet Grand Paris est en plein chantier et l’organisation des Jeux olympiques de 2024 bat son plein. Ces 2 programmes donnent la promesse d’investir en immobilier en IDF de manière pérenne et rentable. Pour cause, les villes qui vont en profiter connaîtront une ascension fulgurante grâce aux nouvelles infrastructures (gares et village olympique, entre autres) qui séduiront les locataires.
Aussi, le bassin d’emploi attractif, les universités de bonne réputation, les sites touristiques et le cadre de vie agréable qu’offre l’IDF font de celui-ci un lieu de prédilection pour divers profils de locataires. Ainsi, les appartements T1, T2, les logements dédiés à la colocation et les grands espaces y trouvent preneurs rapidement.
À tout cela s’ajoute le prix d’achat immobilier abordable dans la plupart des communes et les loyers assez élevés promettent une rentabilité intéressante. Cela, surtout si vous optez pour la rénovation d’une maison ou d’un appartement ancien qui sont nombreux sur le territoire francilien.
Néanmoins, pour que votre investissement immobilier en location immobilière soit au top de sa performance, demandez l’aide d’un professionnel. Cet agent a les compétences et connaissances nécessaires pour vous guider dans le choix du bien à acheter, la stratégie pour le louer au bon prix, la recherche de locataires solvables… C’est l’allié qu’il vous faut si vous voulez rentabiliser au maximum votre placement. Alors, n’attendez plus et prenez dès maintenant rendez-vous auprès de notre agence immobilière en Île-de-France.
