Investissement locatif: gagner en construisant l’avenir!



4,7

Ever Invest est une société d'investissement locatif clé en main avec entre autres, des pôles entièrement dédiés aux immeubles de rapport, studios ou encore colocations. Vous souhaitez en savoir plus, n'hésitez pas à nous contacter ou vous inscrire pour lancer votre projet : inscription gratuite en 2min.

Le monde financier, bancaire, fiscal et immobilier connaissent en cette fin d’année de véritables changements, pour ne pas dire de profonds bouleversements. En pleine réforme des Retraites, on se demandera que choisir de mieux pour se construire un avenir et jouir d’un actif avec lequel il sera possible de vivre confortablement? A l’aune des taux d’intérêts d’emprunt immobilier historiquement bas, flirtant avec les 1% dans certains cas, comment choisir son investissement locatif, et sur le long terme, comment se créer un avenir financier durable? Nous essaierons de répondre à ces questions en se basant sur les avantages générés par l’investissement locatif en 2019.

La maxime de l’investissement locatif: dépenser maintenant pour gagner demain


L'investissement immobilier selon AdamSmithLes grandes théories économiques du XVIIIe au XXe siècle se sont basées sur la maxime de personnes qui surent s’enrichir en dépensant une partie de leur capital en vue de créer de la richesse. C’est l’investissement. Il en va de même aujourd’hui lorsque l’on souhaite créer un revenu, capitaliser, sécuriser son avenir financier. Toutefois, il s’agit de savoir d’où l’on part et ce que l’on souhaite atteindre. “On gagne ce que l’on dépense” disait Adam Smith.

L’investissement locatif reprend cet axiome, en se basant sur le contexte économique et juridique immobilier. L’objectif est de partir du bon pied, avec un investissement immobilier dans l’ancien ou le neuf avec une idée précise du rendement qu’il peut occasionner selon la superficie de l’habitat, sa situation géographique, le taux d’emprunt immobilier, et la pertinence du projet relative à un marché à la location. Tout au long de cet investissement qui n’est pas en une seule fois, mais bien étendu dans le temps  entre l’acquisition du bien, le paiement des travaux, son agencement, le dispositif et régime fiscal choisi et la rémunération du projet en fonction du loyer, qu’il soit encadré ou pas (Loi ELAN, loi Duflot)...

C’est une loi économique d’entreprise qui assure les liquidités nécessaires pour avoir un fonds de roulement et entreprendre d’autres opérations immobilières ou bien s’assurer un plan d’épargne sans équivoque. L’investissement locatif est aujourd’hui la méthode la plus intéressante en termes de rendement qu’un placement bancaire “classique”. 5%, c’est la moyenne nationale du taux de rendement brut locatif dans les grandes villes. 

Investir dans quel type de bien?


l'investissement à Paris - type de bienAvant toute chose, il sera nécessaire de savoir quelle est la demande locative. Vais-je acheter un studio à Paris ou une grande ville française pour un étudiant s’y installant, dans ce cas dans un quartier non loin des facultés et écoles? Investirais-je dans un bien plus grand en petite ceinture pour le louer à un ménage? Peut-on être immédiatement séduit par un immeuble de rapport lorsque l’on a parcouru les chemins de l’immobilier ou que l’on bénéficie d’un capital plus élevé ? Est-ce un bien  ancien ou neuf? Dans ce cas, plusieurs dispositifs fiscaux permettent une location dans une durée limitée ou bien de supporter les premières charges primordiales à l’attractivité locative de votre bien…

Investiguer, faire une veille du marché

Avant d’acquérir un bien pour le louer, il vous faudra connaître les quartiers, lieux environnants, la moyenne des prix des loyers, les surfaces proposées, les copropriétés. Les loyers de manière générale ont connu sur la capitale une flambée des prix au mètre carré, due à l’annulation de l’encadrement des loyers sur l’ensemble du territoire. Cela au détriment de certains quartiers, offrant un bon rapport immobilier avec une tranquillité, une harmonie commerces/parcs/écoles/facultés. Pour garantir l’occupation du bien, il faut une demande locative importante, voire forte. Cela permettra un turnover et donc de pallier à une vacance locative  dans une période de votre investissement. Plus de cash flow = beaucoup de travail pour pérenniser de nouveau le rendement de votre bien!

investiguer avant d'investirSachez que l’appétit vient en...louant! Ne voyez pas trop grand dès le départ, choisissez une surface, un environnement, une configuration qui vit sur le territoire du rationnel et non de l’affect. Le secret est de générer raisonnablement les trois premières années de votre investissement un déficit foncier limité, ou bien pour les plus chanceux des recettes locatives maîtrisées, en adéquation avec la demande locative. Faites un plan très cohérent , toutes vos charges déductibles, amortissement du prêt et taux d’intérêt sont les ingrédients qui permettront sans jeu de mots, “la recette locative”. Ne partez pas sur des zones alléchantes mais encadrées par des dispositifs incompatibles avec votre plan, ou onéreuses dans le cas d’un aménagement particulier de locaux ou habitations.

Faire des travaux pour remettre à neuf un bien

L’Etat encourage les propriétaires à effectuer des travaux avec des déductions fiscales sur 2018 et 2019 permettant une réduction plus grande que la somme dépensée dans certains cas!

On peut ainsi miser sur les réductions fiscales et cela dès la première année de mise en location! De quoi être rassuré et mettre en place un mécanisme régi par des dispositifs permettant d’alléger les charges engagées. Par exemple pour des travaux entrepris après acquisition de votre bien, il est possible d’obtenir jusqu’à 10 700 euros de réduction d'impôt par an. Si vous faites des travaux pour une somme de 30 000 euros, ceux-ci vous coûteront en réalité que 19 300 euros après réduction de la facture fiscale. Vous pouvez également reporter le solde de votre déficit foncier sur les années suivantes. L’année d’après vous aurez ainsi un déficit restant de 19 300 - 10 700 euros = 8 600 euros. Une opération très avantageuse donc, et qui permet de réaliser à court terme un investissement dans des travaux onéreux.

Ever Invest peut réaliser pour vous un plan de travaux et vous guider pas à pas dans cette démarche!

Bénéficier des dispositifs fiscaux

Le dispositif Cosse: appliqué dès le 1er Janvier 2017, ce dispositif vous permet si vous êtes propriétaire dans l’ancien et en location vide sous le régime fiscal des revenus fonciers  de bénéficier d’un abattement de vos revenus locatifs de 15 à 85% en fonction du caractère social ou très social de votre location. Vous vous engagerez sur 6 ans, avec une rentabilité de 5% minimum, et cela en louant à des ménages ou personnes aux revenus plus modestes. Une solution durable et efficace, purement encadrée. A noter également que celui-ci n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales.

La plupart des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel sur l’achat de logements neufs visent à encourager les locataires comme les propriétaires à louer à des loyers intéressants  car  encadrés. Cette application de réduction fiscale assouplit la charge financière du bailleur, et sécurise la location, cependant il réduit quelque peu la rentabilité locative. Il s’agira de définir son projet locatif sur le temps avec un engagement de six ans, et en investissant dans un logement n’excédant pas les 300 000 euros.

En privilégiant par ailleurs l’immobilier ancien, vous pourrez parfaire une véritable culture d’investisseur dans la pierre avec des dispositifs plus spécifiques, des choix de statut fiscal location meublée professionnelle, ou non professionnelle (LMP et LMNP).  Certaines conditions d’éligibilité cependant: ne pas dépasser 23 000 euros de recettes locatives pour bénéficier du statut LMNP , ne pas être en déficit foncier, connaître les prérequis de listage des meubles spécifiques pour l’installation de votre futur locataire. Vous pourrez cependant “autofinancer” votre investissement en imputant l’amortissement (coût du crédit ) sur les recettes locatives si vous optez pour le régime réel simplifié; vous obtiendrez le cas échéant chaque année une imposition sur 50% de vos recettes locatives si vous optez pour le forfait. Dans certains cas il est même possible de  présenter un résultat flirtant avec le 0 aux impôts! . La question est de se positionner dans le curseur adéquat à votre bien . Vous possédez l’outil qu’est votre bien; avec celui-ci, à vous de construire la structure financière la plus prospère en tenant compte de votre situation patrimoniale. Les réductions d’impôts liées à un déficit foncier ne se feront pas de la même manière en LMP et LMNP. Pour l’un il sera imputé sur les revenus globaux de votre foyer fiscal, pour l’autre, uniquement sur le résultat de vos recettes-charges. Même si l’état incite à louer en meublé, il faut cependant faire attention à ce qu’implique le périmètre juridique et comptable engendré par ce régime fiscal. A noter que le statut LMP / LMNP requerront l’affiliation de cette activité au régime des indépendants, et demanderont de verser des cotisations sociales. Toutefois, il est intéressant de valider quelques trimestres de retraites avec ce système!

Votre premier achat: les astuces, déjouer certains pièges


Checklist pour locatifVous voici devant votre feuille de route, prêt à faire le grand saut? Il faudra passer par l’étape qui constitue plus d’un tiers de votre temps pour dénicher le crédit qui correspond le mieux à vos attentes. Petit moyen mnémotechnique: un tiers, ce sont les 33% en moyenne de ce qu'exige la banque comme garantie de taux d’endettement sur vos revenus mensuels si vous contractez un prêt immobilier. Petite checklist nécessaire avant ce rendez-vous important dans votre carrière d’investisseur:

  • Faites le point sur tous vos revenus
  • Votre épargne ou apport personnel pour financer le projet (mettre toutes les chances de son côté avec l’apport personnel)
  • Bien définir vos charges mensuelles habituelles: impôts, électricité, loyer ou mensualité (si vous êtes locataire ou propriétaire)
  • connaître parfaitement le potentiel de votre projet: lieu d’habitation de votre futur locataire, travaux éventuels à réaliser, liquidités (cash flows futurs = entrées d’argent moins les charges de gestion locative, assurance, intérêt du crédit dans certains cas...)
  • Les futures charges liées à l’expertise du bien, les frais de vente pour l’agence immobilière s’ils sont à votre charge, le diagnostic énergétique ou DPE et autres expertises contribuant à des frais de dossiers pour la conformité à la mise en location.

Quelques formules mathématiques vous permettront ensuite de mieux connaître les flux actualisés futurs, c’est à dire les recettes locatives en exigeant une moyenne de taux de rentabilité. En divisant ces valeurs sur les années futures et la valeur de votre investissement que vous aurez retranchée, plus la valeur à venir à la revente de votre bien, vous obtiendrez la valeur actuelle nette, la VAN.

Il existe également un indicateur que vous pouvez trouver en faisant la formule du Taux de Rendement Interne ou TRI, taux qui annule votre valeur actuelle nette, c’est à dire correspondant à un taux moyen de votre investissement. Plus ce taux est supérieur au taux de rendement exigé, plus le placement est intéressant. 

De manière générale, les banques auront tendance à réduire la valeur potentielle des recettes locatives à 70% du montant global, afin d’y attribuer la prise de risque: vacance locative, charges imprévues…

Vous pouvez également vous positionner comme un créateur d’entreprise, déposant sur la table d’un banquier un business plan, et choisir la solution des bénéfices industriels commerciaux, le régime du BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Il est efficace lorsqu’il s’agit de louer en meublé (LMP ou LMNP). L’investisseur qu’est votre banquier ne cherchera plus un taux différentiel ou taux d’endettement à 33% mais la capacité d’investissement directement lié à la faisabilité de votre projet immobilier.

Un statut de travailleur indépendant ou freelance ne sera pas vu de la même manière qu’un actif sous contrat à durée indéterminée ou un contrat à durée déterminée. Dans le premier cas, faudra t-il démontrer une capacité de gestion sur les 3 dernières année, ou bien une stabilité financière liée au statut de salarié en contrat de travail avec les trois derniers relevés bancaires.

 

Quand et comment emprunter? Négocier son prêt

Le courtier immobilier

Ne pas hésiter à se faire aider pour négocier un prêt. Faites appel à un courtier, qui sera en mesure de vous guider vers l’établissement bancaire avec lequel il est en mesure de faire accepter votre dossier de financement, à un taux plus attrayant. Le courtier sera commissionné sur le projet à un taux qu’il fixe, ou selon des frais répartis sur l’ensemble des étapes de la transaction. Aujourd’hui si un dossier est bien préparé, il est possible de négocier 1% de taux d’intérêt sur 20 ans! En tous les cas, ceci est l’argument des courtiers en prêts immobiliers pour vous avoir comme client.

Osez la clause de la concurrence!

banque concurrence investissementVous êtes client d’une banque depuis un certain nombre d’années? Dans ce cas, osez la clause de concurrence, en demandant une faveur à votre conseiller et vous proposer une offre de prêt avec une réduction du taux d’intérêt, car d’autres agences proposent des crédits plus alléchants. Après tout, c’est celui qui connaît le mieux votre situation. Justement: n’en faites pas l’avantage numéro un, c’est parce que l’on vous connaît que l’on a en mémoire vos périodes peut-être plus précaires, et il faudra défendre avec plus de force certains points de votre parcours de client. Ajoutez un soupçon de véhémence sur des petits oublis passés ou de faits concrets qui vous auraient poussé à frapper à l’agence d’en face,  mais surtout de volonté et de foi en votre projet de manière à convaincre votre conseiller. Ne pas oublier qu’il est l’interlocuteur numéro un avec la direction de votre agence. Il ne passe pas seulement des ordres de virements, et ne fais pas que proposer des offres liées à votre épargne. C’est une personne qu’il faut soigner et à qui il faut prouver votre loyauté moyennant le prix fort!

Les différents types de prêt

Il existe plusieurs types de prêt, le plus important étant celui dit amortissable, c’est à dire remboursable par des mensualités constantes comprenant le principal et l’intérêt. Votre conseiller vous proposera également des assurances liées au remboursement du prêt, comme celle de l’invalidité-décès ou de protection vie active. Le courtier propose en outre lors de sa prestation de négocier la valeur de ce taux au préalable. Ceci peut vous octroyer l’économie de milliers d’euros le long de la durée d’emprunt, ne l’oubliez pas! Le prêt amortissable peut se contracter à hauteur de 110 % de financement, ce qui est dans le jargon des banques la somme totale de ce prêt à laquelle on ajoute les frais de notaire, frais d’agence immobilière étant restés à votre charge, etc…

Les investisseurs plus aguerris, le plus souvent jouissant d’un patrimoine immobilier ou une épargne plus significative pourront opter pour le prêt in fine. Dans une logique comptable, on garde de côté le principal du crédit, et on ne remboursera que les intérêts à échoir sur la durée de crédit. A la fin du crédit, tout le principal sera remboursé. Ce type d’emprunt s’évalue généralement à la capacité de connaissance de l’emprunteur du marché immobilier, prévoir une valeur future de bien pour générer une plus value importante et rembourser le crédit à l’échéance “in fine”, en bref être le maître du happy ending…

Petit interlude: Dormez mieux, pensez moins.

On verra demain!

Projet locatif avenirLorsque l’on se lance dans un projet d’investissement locatif, on part vers une aventure immersive, celle de se voir un jour propriétaire! Ce n’est pas le trousseau de clé que nous voyons dans la paume de notre main tout de suite, mais la peur, l’angoisse de ne pas être capable de tenir un prêt, perdre son emploi… L’attrait de la jeunesse est encore celui de pouvoir procrastiner, penser aux réponses nécessaires dans la temporalité, le lendemain, le “on verra bien, pour l’instant je veux en profiter”. Justement, le profit! Profiter du temps alloué pour les loisirs et créer un profit de l’ordre financier ne constituent pas les mêmes préoccupations. Ne le remettez pas à demain si vous entreprenez un tel projet, vivez le à fond comme une exploration qui vous grandira et qui plus est vous montrera avec quel courage vous avez accompli ce rêve d’indépendance. Commencez petit, une ballade dans un quartier, posez des questions à des amis s’ils sont propriétaires, et rêvez de Sherlock Holmes qui investigue et non à un huissier venant saisir vos biens mobiliers! Pas à pas, c’est comme cela que vous préparerez un avenir qui ne peut que vous offrir un apprentissage constant et rémunérateur.

Allez droit au but: la rentabilité de votre projet

Pensez en homme ou femme d’action, concevez votre avenir comme votre petite entreprise: réfléchissez à l’aide qu’il est possible d’obtenir à travers les dispositifs d’état, les courtiers, les experts comptables si vous privilégiez une SCI ou bien encore une LMP ou LMNP. En vous documentant sur le sujet vous aurez un outil précieux pour calculer et vous montrer avec les reins solides face à tout établissement de crédit.

Consultez régulièrement les sites internet: Ever Invest, meilleurtaux.com, pap.fr, bienici.com, seloger.com, Explorimmo, les notaires de France de nombreuses informations ciblées sur le marché immobilier des grandes villes. Avec un panel d’informations assez large et des outils permettant la simulation de votre emprunt, vous pourrez vous faire une idée concrète en matière d’effort financier. Ever Invest vous accompagne dans la décision à investir, en vous donnant les informations du marché actualisées et permettant de simuler le coût de votre première ou prochaine opération immobilière.

Maximiser la rentabilité

Comme évoqué précédemment, pour choisir un projet  qui en vaille la peine, il faudra savoir se différencier dans l’offre locative que vous proposerez. Pensez au potentiel de la location saisonnière dans une ville à fort attrait touristique, ou bien réaménagez des locaux abandonnés en habitation dédiée au coliving ou à la colocation. Le produit phare sur le moyen terme, le studio. Pensez à une surface habitable entre 20 et 35m2, avec un aménagement pratique et optimisé en terme d’espace. Vous aurez une demande plus ciblée et plus présente sur le marché de la location: Paris avec 600 000 étudiants,  et une moyenne de 60% de locataires.

Savoir confier son projet, déléguez vos affaires


Pour contempler un horizon clair, il est important d’être accompagné. A deux, trois, plusieurs, peut-on voir plus loin. Un bon comptable, une agence locative, mais aussi un bon conseiller en investissements vous permettront de lâcher du leste, être plus zen dans votre attitude d’investisseur. Les frais de comptabilité sont également déductibles, tout comme d’autres honoraires si vous avez choisi le régime réel simplifié par exemple, dans le cadre de la gestion de votre bien ou vos biens immobiliers. Créez des postes de charges que vous n’aviez pas remarqué auparavant en faisant quelques travaux pendant une vacance locative, ou bien confiez votre bien en agence immobilière pour le revendre. Cela fait partie des choses simples mais qui permettent de s’exonérer de certains fardeaux administratifs.

Dès que vous pensez trop ou sentez que votre implication s’est diluée sur des détails qui vous tracassent car vous ne disposez pas du temps et des connaissances suffisantes pour les régler, ne complexez pas. Faites appel à un professionnel. Vous pouvez également nous contacter si vous vous sentez la tête sous l’eau! Des spécialistes à votre écoute vous guideront vers des décisions qui vous demandent un recul nécessaire.

Panorama du marché immobilier


investissement en FranceDepuis 2017, le marché locatif est devenu plus attractif. Paris enregistre 28 euros de prix au mètre carré loué, contre 30 euros en 2015.  Des mesures sociales ont permis de baisser le prix de location au mètre carré dans les grandes villes, enregistrant un taux de mobilité moins élevé, indice de stabilisation des populations immigrantes et émigrantes des quartiers citadins. Cependant subsiste une variation assez forte des prix au mètre carré entre les arrondissements de Paris avec 3 points d’écart entre le Marais, le XIème et le XVème arrondissement.

Bordeaux et Lyon enregistrent une hausse constante de la demande locative avec 2 à 3 points de plus (12 euros en moyenne le mètre carré) sur le prix des loyers.

Une tendance également plus rassurante, avec une hausse modérée des prix à la relocation (0,7%). L’offre de logements s’est ainsi plus adaptée à la demande, dans l’élan instauré par le gouvernement pour modérer le prix des loyers. Les studios et T1 ont perdu peu de valeur, ce sont plutôt les maisons et appartements qui enregistrent une baisse de loyer de 1,4% pour les cinq pièces et 0,9% pour les quatre pièces.

La rénovation de biens immobiliers et autres travaux dans les mesures encourageantes entreprises par l’Etat n’ont pas connu l’effet escompté avec une légère progression des travaux après un recul de 17,6% en 2016 à 14,6% en 2017. 

Malgré le regain de confiance du marché du côté propriétaire ou du locataire, les mesures mises en place par le gouvernement et l’aide au logement incitent naturellement les bailleurs à revoir leur stratégie d’investissement locatif et proposer une offre plus diversifiée. L’agrandissement de Paris change la donne par exemple, avec des biens propres à la location attrayants et près de nouveaux axes de transport. Pratique pour les actifs en région parisienne et offrant des opportunités de développement du prix au mètre carré.

Le rendement des produits d’épargne ayant baissé, les français se sont davantage tournés vers l’investissement dans la pierre. Grâce à la baisse des taux d’intérêts ce sont des volumes de transactions qui ont quasiment rejoint la tendance de l’année 2000, selon notaires.fr.

A l’heure de la réforme des retraites, le marché immobilier devrait se renforcer et enregistrer des hausses consistantes dans les acquisitions faites par des actifs préoccupés par la réforme.

L’Eco-PTZ, type d’emprunt pour acheter dans l’ancien en réalisant des travaux permettant la performance  éco-responsable et l’amélioration énergétique permet d’obtenir un crédit à  taux zéro sous certaines conditions. La durée de prêt est fixée à 15 ans pour tous les éco-prêts consentis depuis Juillet 2019, jusqu’au 31 Décembre 2021.

L’occasion est de taille! L’investissement locatif aujourd’hui constituerait un tournant dans la vie économique des épargnants, jeunes actifs, et est d’autant plus souligné par la réforme des retraites. Une crainte pour l’avenir motiverait donc les actifs à investir, à avoir une vision plus solennelle en optant pour l’investissement que l’épargne.

Investir dans le neuf et l’ancien permet également de pérenniser une économie fiscale qui peut s’avérer très positive: en louant sous un régime fiscal de micro-entrepreneur, peut-on ainsi garantir le remboursement d’un prêt et même investir dans d’autres biens en prévoyant suffisament de marge pour réussir son placement.

Quand revendre son investissement locatif?


Quand revendre son investissement locatifAvec le temps, vous aurez probablement l’envie de revendre votre bien, et en obtenir une plus-value qui permettra de recommencer un investissement. Une question dont la réponse se trouve plutôt dans le choix de structure facilitant la transaction pour permettre un réinvestissement. Dans une telle stratégie, mieux vaudra t-il opter pour la SCI et régler la facture d’impôts en IS ou impôts sur les sociétés. Une gestion administrative et financière de votre épargne devenue désormais un fonds d’investissement , et protégeant la projection capitalistique de votre projet. En obtenant plusieurs investissements, cette société pourra être revendue en parts avec une valorisation pouvant dès lors devenir importante. La SCI familiale devient vite une solution si les parties prenantes d’un projet d’investissement locatif sont de la même famille. Notamment pour une succession, où la fiscalité sera plus avantageuse : une donation se fera en parts successorales, parts considérées en capital social et non en donation sous seing privé.

Pour ceux qui opteront pour la tranquillité, le remboursement de l’emprunt aura pu être effectué dans le cadre d’une plus value en cas de revente, et permettre de profiter d’un achat plus onéreux et presque immédiat.

En termes de durée effective d’un investissement sur 20 ans par exemple, beaucoup d’investisseurs obtiennent un ratio convenable entre cash flow et rentabilité brute au bout de cinq ans, où le bien sera mis en vente. L’amortissement du prêt devient plus réaliste et l’équilibre entre les charges et la revalorisation du loyer confère plus de maniabilité.

Le long de la période locative, il est important de conserver une relation de confiance avec son locataire en respectant le cadre juridique du bail consenti, et en cherchant à améliorer son logement, conserver un bon état général, afin de pouvoir effectuer une relocation en cas de départ du locataire avec un prix honorable, et avoir de futurs candidats à la location  plus nombreux grâce à l’attrait que votre bien aura acquis.

Il est important de s’informer sur les charges de copropriété et appels de fonds lorsqu’il ya des travaux à réaliser: ascenseur, peinture et réfection des équipements, du bâtiment, toutes les charges qui concernent l’entretien et l’administration de l’immeuble. Un critère de taille à envisager pour les propriétaires qui revendront leur bien à cause d’une copropriété onéreuse!

Maxime GUERIN
Les derniers articles par Maxime GUERIN (tout voir)