Depuis quelques années, Rennes arrive à décrocher l’une des meilleures places aux classements des villes les plus attractives de France en termes d’opportunité immobilière. Première ville de la région de Bretagne, la cité se situe à seulement 1 h 25 de Paris. Elle est appréciée pour son architecture typique, son esthétisme et sa proximité immédiate avec toutes les commodités. Avec ses 70 000 étudiants et ses 32 000 entreprises, la ville rime avec dynamisme économique. Grâce à sa qualité de vie incroyable, elle voit également sa courbe démographique grimper en flèche. D’où, la constante augmentation de la demande locative. Convaincu par ses atouts ? Sachez que le marché immobilier rennais demeure assez spécifique par rapport aux autres villes de France. Si vous souhaitez investir dans le secteur, alors poursuivez votre lecture afin de connaître les caractéristiques qui lui sont propres.
Marché immobilier à Rennes : tension locative et rendement élevé
Située dans la partie Nord-Ouest de la France, Rennes est célèbre pour sa qualité de vie incroyable. C’est aussi une ville intéressante où investir. Son marché immobilier est florissant offrant une véritable opportunité sur le plan des investissements immobiliers.
Prix d’achat et évolutions
La capitale bretonne dispose de nombreux atouts qui font d’elle une ville incontournable pour l’investissement locatif. Parmi ses avantages, elle obéit à une bonne demande locative, qui est généralement animée par les milliers d’étudiants présents, les couples, les jeunes actifs et les familles. Grâce aux projets immobiliers de haute qualité du secteur, la demande continue d’accroître, ce qui le place en concurrence avec d’autres zones intéressantes, à l’instar de Paris.
La typologie de bien la plus prisée à Rennes demeure les petites surfaces (studio, T1, T2 et T3). Elles sont majoritairement anciennes, pouvant être rénovées pour attirer l’attention des locataires. En 2023, selon l’estimation du site en ligne Meilleursagents, le prix moyen au mètre carré pour un appartement dans la localité est de 4 090 euros. Ce prix varie pourtant selon les quartiers, dont les plus populaires sont :
- Le quartier Beaulieu/Baud : 4 469 €/m2 ;
- Le quartier du centre : 4 903 €/m2 ;
- Le quartier Cleunay/Arsenal/Redon : 4 604 €/m2 ;
- Le quartier Francisco Ferrer/Vern/Poterie : 4 104 €/m2.
Le parc immobilier rennais ne cesse de s’enrichir face à la hausse de la demande de logement. D’après l’avis des experts, le nombre d’acquéreurs est supérieur de 29 % au nombre des biens à vendre. Pour cause, il faut seulement 20 jours pour qu’un appartement soit loué. Le pouvoir d’achat immobilier d’un ménage moyen résidence est de 40 m2.
Les projets de nos clients sont en moyenne de 3,85 % de rendement, soit une performance de :
Actuellement, la ville est en pleine transformation, avec de nombreux projets en cours. En devenant encore plus attractif, le coût d’acquisition du logement va aussi augmenter.
Loyers et tension locative
Le type de résidences à Rennes reste diversifié, soit 15 % de maisons et 85 % d’appartements. Et près de 60 % de la population sont des locataires. Avec ces taux, vous n’aurez pas de mal à dénicher le logement de vos rêves ou à trouver les locataires potentiels. La majorité d’entre eux sont d’ailleurs des étudiants et des jeunes actifs en quête des petites surfaces. La demande ne risque pas de fléchir avec les nouveaux venus chaque année. La famille et les touristes sont également à la recherche d’ appartements (de grandes surfaces) pour s’installer dans la commune.
Selon l’estimation du site Meilleursagents, un appartement dans la localité se loue 14,9 €/m2 en moyenne. L’avis des experts indique qu’il existe une certaine stabilité de loyer depuis un an et des variations négligeables par rapport au tarif précédent. En tant qu’investisseur, il reste possible de maximiser la rentabilité, grâce à un taux de vacance locative faible dans le territoire.
Rendement locatif du marché
Réussir son investissement locatif, c’est tenir compte de la rentabilité locative. Il s’agit d’un indicateur clé de la performance d’un placement immobilier. Il correspond au rapport entre les revenus générés par la location et le prix d’acquisition du bien. Grâce aux paiements des loyers, l’investisseur peut constater s’il a reçu un retour sur investissement négatif ou positif. Pour cela, il faut prêter attention au coût de la gestion locative, les risques de vacances ou d’impayés.
Rennes affiche l’un des meilleurs taux de rentabilité locative de France. En vous tournant vers les studios, T1 et T2, très convoités par la population étudiante et les jeunes couples et cadres, votre placement peut dégager jusqu’à 8 % de rendement. Ce taux dépend d’ailleurs de la nature du logement acheté. Il est fréquent de constater que les grandes surfaces ne sont pas très rentables. Cependant, les vacances locatives sont moins fréquentes dans ces types de bien.
Quoi qu’il en soit, avant de vous lancer, il reste essentiel de bien vous renseigner. D’où la nécessité de s’adresser à des experts rennais qui connaissent au bout du doigt le secteur local.
Les quartiers à privilégier pour investir à Rennes et ceux à éviter
La situation géographique d’un logement reste un critère crucial à considérer avant d’investir dans une ville. Voici la liste des secteurs où il est conseillé ou déconseillé d’investir à Rennes.
Les meilleurs quartiers où investir à Rennes
Dans l’agglomération de Rennes, le quartier où investir ne manque pas. Chaque lieu dispose de ses atouts selon les critères que vous recherchez.
Le quartier de Beaulieu est très convoité par les étudiants, car il abrite le campus universitaire regroupant l’INSA (Institut national des sciences appliquées), l’Université-Rennes 1 et l’IUT CS Rennes. Il réunit ainsi 35 % de la population rennais (3 000 étudiants). De nombreux programmes immobiliers sortent de terre dans ce secteur, notamment des résidences étudiantes. Ici, le prix au mètre carré est de 4 469 euros tout bien confondu. La rentabilité y est au rendez-vous, car le lieu est desservi par 6 lignes de bus et proche de toutes les commodités. L’attractivité de la zone va être encore boostée par la présence de la deuxième ligne de métro. Les risques de vacance locative y sont faibles.
Garantissant un emplacement premium sujet à une forte demande locative, le quartier du centre rennais est une valeur sûre pour votre projet immobilier. Vous allez dénicher un patrimoine de haut standing et de charme ici. Les locataires apprécient cet emplacement grâce à sa proximité avec les commerces, les bars, les écoles et les hôpitaux. Il se trouve également tout près du métro et de la gare de Rennes. Disposant d’une architecture de charme avec ses maisons à pans-de-bois, cette zone reste propice pour les investisseurs disposant d’une forte capacité de financement. En effet, le prix d’achat moyen au mètre carré d’un appartement est de 4903 euros. Pourtant, le quartier affiche une rentabilité intéressante avec ses 25 500 habitants.
Si vous cherchez un quartier calme, avec des espaces verts et parcs, alors Saint-Martin est celle qu’il vous faut. Principalement résidentiel, il offre à ses occupants un cadre de vie agréable. De nombreux logements récents, mais aussi des anciens, y sont présents. Pour les acquérir, pensez à un budget moyen au mètre carré de 4 768 euros. L’endroit présente une bonne demande locative de par sa position stratégique entre le centre et les universités. Pour faciliter les déplacements, les résidents profitent d’une ligne de métro et d’autres transports nécessaires au quotidien.
Les quartiers à éviter à Rennes
Quel que soit le quartier où vous allez investir, sachez que l’investissement immobilier à Rennes reste un placement sûr et fiable. Il vous permet de vous constituer un patrimoine pérenne et d’assurer votre retraite. Par contre, certains quartiers ne sont pas recommandés pour votre projet, comme le Maurepas, le Villejean, le Cleunay, le Blosne et les Champs-Manceaux. Dans ces secteurs, la qualité de vie est moins agréable. Aussi, les territoires abritent les ménages aux faibles revenus, d’où le risque d’obtenir un rendement locatif minime.
Atouts de la ville pour les investisseurs locatifs
L’agglomération rennaise reste une ville énergique qui possède d’innombrables prérogatives, notamment pour les investisseurs locatifs. Outre sa politique immobilière ambitieuse, elle combine également attraits économiques, touristiques et culturels.
Démographie : une population en croissance
Pour les passionnés de l’immobilier, investir dans ce territoire vous permet de percevoir des revenus supplémentaires chaque mois et de constituer un patrimoine pérenne. D’après les chiffres d’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques), la zone compte près de 213 454 habitants, soit une densité de 4 234 hab/km2. La majorité d’entre eux sont des jeunes âgés de 15 à 29 ans. Quant à leur catégorie socioprofessionnelle, l’ensemble est composé de 2 % des artisans et des commerçants, 15,3 % des cadres et professions intellectuelles supérieures, 8,3 % des ouvriers et 19 % des retraités. Le taux de la population va augmenter de 3,32 % d’ici 5 ans. D’après l’avis des experts, les jeunes représentent la plus grande part des arrivants. Et la cité abrite près de 63 % des locataires contre 37 % de propriétaires, selon l’INSEE.
Économie à Rennes
Vous envisagez de réaliser un achat d’appartement à Rennes ? Alors, ne négligez pas son économie. Première région dans le secteur agroalimentaire, la Bretagne se place au 7e rang national sur la production intérieure. Elle détient un PIB compté en milliards d’euros. Quelques années plus tard, Rennes devient le cœur battant de l’économie bretonne. Elle figure parmi les belles villes où il fait bon travailler, grâce à son bassin d’emploi fertile (300 000 emplois et 19 000 entreprises).
En effet, la cité est labellisée French Tech, faisant d’elle un eldorado pour les startups et les entreprises travaillant dans le domaine numérique. Les jeunes actifs viennent donc en masse et boostent la demande sur le marché. À noter que les cadres parisiens en quête d’une meilleure condition de vie optent aussi pour cette destination.
La commune enregistre également un taux de chômage plus bas que la moyenne nationale. Il est passé de 5,2 % avant le début de la crise économique de 2008 à 5,8 % en moyenne sur 2021. D’après le site ville-data.com, le taux de chômage actuel à Rennes est de 5,4 %. Ce qui place la zone 43e ayant le plus faible taux de chômage. Ses principaux pôles économiques sont Agrocampus, Chartres-de-Bretagne et Technopole Atalante. Elle est le siège de plusieurs directions régionales et interrégionales administratives ou économiques (Banque de France, Chambre régionale de commerce et d’industrie de Bretagne). De nombreuses administrations, comme la justice, la police et l’armée sont également présentes.
Les transports et points valorisants dans la ville
Côté transport, la ville de Bretagne est bien desservie par un réseau de transport étendu. Il permet à ses habitants de se déplacer en toute quiétude dans toute la métropole. Les transports de Rennes sont quasiment complets avec ses deux lignes de métro, des bus et de TER.
La ligne A du métro relie la partie nord-ouest de la localité à la partie sud-est. La ligne B, quant à elle, permet de joindre Jacques-Gaîté au sud-ouest, au départ de Cesson-Viasilva au nord-est. Le bus rennais se compose de 149 lignes permettant aux étudiants de rejoindre toutes les universités et écoles de l’agglomération. Outre les transports à moteur, il est également possible de se déplacer de manière plus écologique, grâce au service de vélo à demande. Celui-ci vous permet d’explorer la ville et de faire du sport. Rennes a vu son dynamisme se multiplier grâce à l’arrivée de la ligne LGV (Ligne à grande vitesse). Elle permet de rejoindre la capitale parisienne en seulement 2 heures.
Grands projets en cours et à venir
Ville à multiples facettes, la capitale de Bretagne regorge de nombreux projets en cours. Ils ont pour but de renforcer les liens entre les quartiers, d’attirer plus de locataires ou de redynamiser le patrimoine existant.
Les projets de la ville et les chantiers en cours
Déjà labellisée ville d’art et d’histoire, Rennes a su mettre en valeur son patrimoine médiéval et ainsi séduire les touristes. Forte de ses pôles économiques existants, elle dispose de nombreux chantiers en cours, afin d’améliorer le quotidien des habitants. Elle engage alors un projet de renouvellement urbain tourné vers l’avenir. Il sera dédié au développement d’entreprises industrielles.
Des constructions de nouveaux immeubles, une création d’un écoquartier, des aménagements urbains, d’espaces publics, des zones d’activités viennent compléter l’opération. Ces programmes influencent encore les locataires à chercher des logements dans le secteur. Le quartier de Beauregard connaît par exemple une évolution grâce à la réalisation d’immeubles de 4 à 5 étages et d’îlots paysagers privatifs. L’investisseur aura donc un large choix sur la typologie de bien à dénicher.
Les atouts qui vont valoriser la ville demain
Parmi les atouts de la ville figurent les lois qui permettent de réduire les impôts. À ce propos, la loi Pinel constitue le meilleur choix. Comme la localité est située dans une zone B1, elle est donc bien éligible. Les investisseurs pourront profiter d’une réduction d’impôt pouvant aller d’un taux de 12, 18 et 21 % sur une mise en location de bien de 6,9 ou 12 ans. Pour ce faire, il convient d’opter pour les logements neufs. Par contre, la loi peut concerner également les biens ayant fait l’objet des travaux de rénovation.
Il existe également le dispositif LMNP (Loueur meublé non professionnel) pour les investisseurs qui se tournent vers la location meublée. Il est possible de défiscaliser les loyers en amortissant le bien acquis. Le statut est accessible à tout le contribuable français réalisant un investissement locatif à partir d’un bail commercial.
Avec ses qualités environnementales et son patrimoine architectural, Rennes présente une opportunité en or en matière d’investissement locatif. Ainsi, si vous voulez investir dans une grande ville à économie fortement en mutation, la cité demeure la destination idéale. Le charme de ses quartiers lui confère une rentabilité locative sans égale, en particulier pour un investissement en petite surface.
Notre analyse de l’investissement à Rennes : investir ou éviter ?
Ville de France où il fait bon vivre, la pierre rennaise ne cesse de prendre de la valeur depuis quelques années. Les projets d’acquisitions immobilières continuent de se développer, autant du côté des acheteurs que des investisseurs. Placer son argent dans l’immobilier de Rennes constitue donc une excellente option pour disposer d’un patrimoine pérenne, gagner une plus-value financière ou assurer sa retraite. Son emplacement géographique favorise également sa rentabilité locative. À préciser que la zone s’adapte à tous types de profils investisseurs.
La loi Pinel et le statut LMNP s’appliquent dans la localité. Ils permettent de réduire le niveau d’impôt en contrepartie de l’investissement dans des logements anciens. Afin de maximiser son rendement, l’idéal reste d’opter pour les petites surfaces afin d’attirer la population étudiante, les jeunes cadres parisiens, mais aussi les touristes. Son marché est tonique avec des biens vendus à des tarifs abordables et des acheteurs qui se décident très vite. Veillez pourtant à sélectionner le meilleur quartier à investir.
Pour réussir à merveille votre projet immobilier à Rennes, la meilleure solution reste de vous faire accompagner par un professionnel. Il saura vous guider vers les quartiers potentiels, mais surtout vous aider à dénicher le bien idéal à juste prix. De surcroît, vous êtes bien conseillé et bénéficiez d’un accompagnement 100 % personnalisé.
