En matière d’investissement immobilier, choisir de façon stratégique l’emplacement du bien est une règle fondamentale. La plupart des investisseurs ont tendance à privilégier les grandes métropoles où le marché immobilier paraît tendu, aboutissant à un tarif relativement élevé à l’achat comme à la location. Toutefois, certains endroits, bien que ne bénéficiant pas du statut de grandes villes, offrent une situation favorable à un tel projet. C’est, entre autres, le cas de Carcassonne (surnommée Carca). Idéalement nichée dans une colline du Languedoc, cette localité située dans le département de l’Aude est connue pour sa citadelle médiévale. Faisant partie de ces agglomérations dites « bon marché », elle attire beaucoup d’acheteurs. Si vous vous intéressez, vous aussi, à cette commune pour votre investissement immobilier, voici un guide qui va vous aider à faire le bon choix en 2023.
Marché immobilier à Carcassonne : tension locative et rendement élevé
Avant de décider d’investir à Carca, il faut d’abord vous renseigner sur le marché immobilier. Quel est le tarif pratiqué dans cette ville, à l’achat comme à la location ? Est-ce que la demande locative est intéressante ? Qu’en est-il du rendement locatif ?
Prix d’achat et évolutions
Carcassonne se démarque avant tout par son prix immobilier qui défie toute concurrence. Effectivement, dans cette localité, le prix des biens immobiliers reste relativement bas. Décidément, c’est une excellente destination pour les investisseurs au petit budget.
Selon l’estimation du site meilleursagents.com au 1er mars 2023, le prix moyen d’un appartement est de 1 357 €/m2. Cependant, le tarif peut varier entre 747 €/m2 et 1 834 €/m2 en fonction de l’adresse et du type de bien. Ces données indiquent que le placement immobilier au sein de cette ville de l’Aude est à la portée de toutes les bourses.
Comme dans les autres métropoles de France, le prix immobilier carcassonnais n’est effectivement pas figé. Sachez que les projets de nos clients sont en moyenne de 7,2 % de rendement, soit une performance de :
Ce graphique illustre l’évolution du prix de l’immobilier dans l’Aude. Le prix moyen est en hausse de +1,6 % en 1 an et de + 26,3 % en 5 ans.
Loyers et tension locative
Ne pas parvenir à louer leur bien est la principale inquiétude des investisseurs dans le cadre de leur projet. En effet, posséder un bien vacant peut rapidement devenir encombrant. C’est là qu’intervient la tension locative. C’est un indicateur déterminant permettant d’estimer le rapport entre l’offre immobilière et la demande de location. Pour tous les investisseurs, il représente deux grands intérêts, à savoir :
- limiter les vacances locatives ;
- améliorer le cash-flow.
À ce propos, notez que la part des ménages locataires de leur résidence principale est d’environ 51,6 % à Carca. Ce qui signifie que la demande en location est importante dans cette localité. En misant sur la bonne adresse, vous pouvez être sûr de pouvoir louer rapidement votre logement.
Concernant le loyer, selon les données du site meilleuresagents.com, le prix moyen à Carcassonne est de 9,3 €/m2 au 1er mars 2023. À l’instar du prix du logement, le prix de la location dépend également de nombreux facteurs, comme la qualité du bien, sa localisation et le nombre de pièces. Ainsi, la fourchette varie entre 6,1 €/m2 et 14,9 €/m2.
Rendement locatif
Toutes les localités ne sont pas forcément recommandées pour faire un investissement. C’est pourquoi vous devez prendre votre temps à vous renseigner sur la rentabilité que peut apporter votre projet avant de le concrétiser. C’est un indicateur qui permet d’analyser la pertinence et la performance du placement. Il s’agit donc d’un moyen de déterminer si l’opération est rentable ou non.
En raison d’une forte affluence durant la période estivale, Carca dépasse largement les grandes métropoles, comme Bordeaux ou Lyon, en termes de rendement locatif. En effet, le taux de rentabilité net avoisine les 7,2 %.
Ainsi, vos revenus fonciers seront de 7,2 % du capital investi. Par exemple, si vous investissez 200 000 euros, votre rente sera de 1 200 €/mois.
Les quartiers à privilégier pour investir à Carcassonne et ceux à éviter
Carca est divisée en plusieurs quartiers. Bien entendu, toutes les zones ne se valent pas pour un placement immobilier réussi. Découvrez ci-dessous les secteurs à privilégier et ceux à bannir.
Les meilleurs quartiers où investir à Carca
Vous cherchez l’endroit idéal pour réaliser votre investissement à Carca ? Découvrez ci-dessous une sélection de 5 secteurs à fort potentiel.
Le quartier de la Trivalle
La Trivalle concilie verdure et ambiance chaleureuse du milieu urbain. Elle se trouve à proximité de toutes les commodités, notamment les commerces, les restaurants, les bars et les lieux historiques. De plus, elle est animée tout au long de l’année. La location saisonnière a le vent en poupe dans ce quartier.
Le quartier Grazailles
Quartier résidentiel, Grazailles attire en particulier les personnes qui souhaitent vivre dans un environnement calme, loin des bruits de l’hypercentre. C’est une zone urbanisée, mais également à la limite du monde rural. Il est bien desservi par les transports en commun.
Le quartier de l’île Auriac
Si vous comptez cibler les familles ou les retraités, tournez-vous vers le quartier de l’île Auriac. Cette zone située le long d’un cours d’eau a le mérite d’être particulièrement paisible. Vos locataires pourront y profiter de nombreux espaces verts.
Le quartier Pasteur-Quatre-Chemins
Le quartier Pasteur-Quatre-Chemins est l’emplacement parfait si vous êtes en quête de l’ambiance paisible d’un village tout en profitant de toutes les commodités. Dans cette zone située au sud-ouest de la ville, les artères mènent à tous les quartiers environnants.
Les quartiers à éviter à Carca
Afin de séduire les locataires, vous devez leur proposer une bonne adresse. Ils doivent notamment se sentir en sécurité là où ils habitent. Cette question ne doit donc pas être prise à la légère lorsque vous recherchez le meilleur emplacement pour acheter un appartement.
Malheureusement, la délinquance constitue le principal problème local au sein du territoire carcassonnais. Il existe ainsi des secteurs dits « à risques ». C’est, entre autres, le cas du quartier Saint-Jacques-Le-Viguier, la Conte-Ozanam et de la zone autour de la place Carnot.
Par ailleurs, le cœur de la ville a la mauvaise réputation d’être vieillissant. Cependant, la commune a actuellement un projet ayant pour but de redynamiser cette zone.
Atouts de la ville pour les investisseurs locatifs
Afin de mieux approfondir votre étude de marché immobilier, informez-vous sur la démographie, l’économie et les transports à Carca. Ce sont des facteurs déterminants pour votre investissement.
Démographie
Investir dans un endroit sur lequel il existe une population importante vous donne l’assurance d’avoir un large choix de locataires. Pour cela, notez que Carca est la deuxième ville la plus peuplée du département de l’Aude. Les Carcassonnais sont actuellement estimés à près de 46 825 en 2019, selon les données INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques).
Néanmoins, cette localité ne dispose que de très peu de population étudiante. Cela peut s’expliquer par sa proximité avec les grandes métropoles, comme Toulouse et Montpellier. Les étudiants s’y sont alors logiquement dirigés.
Bien que le taux d’accroissement annuel de la population ne soit pas profitable, la démographie reste intéressante, car les habitants sont plutôt jeunes. Effectivement, cette catégorie d’habitants est souvent locataire, contrairement à celle de plus de 60 ans qui est majoritairement propriétaire de son logement.
Économie (chômage, tissu économique)
Carcassonne compte plus de 3 700 entreprises. Ses principaux secteurs d’activités économiques sont l’artisanat et l’agriculture. Cette ville est plus particulièrement connue pour la viticulture. Grâce à sa grande artère commerçante, le cœur de la ville reste un pôle économique important. Le tourisme constitue aussi un apport économique conséquent en raison de l’attrait mondial du canal du Midi et de sa cité.
En 2022, le taux de chômage dans la ville carcassonnaise est de 9,6 %, selon les données du site ville-data.com.
Les transports et points valorisants dans la ville
Très important pour le confort quotidien des habitants et de vos futurs locataires, la question de transport mérite une attention particulière.
Notez que Carcassonne est une localité bien desservie. Elle propose à ses habitants un réseau de transports composé de :
- 11 lignes régulières urbaines,
- 12 lignes périurbaines.
De plus, la gare située à proximité du cœur de la ville met à disposition des Carcassonnais plusieurs lignes de TGV (Train à grande vitesse). Ces dernières sont en liaison directe avec de nombreuses métropoles françaises, comme la ville rose, Marseille, Bordeaux et Narbonne.
En outre, cette ville se trouve sur la principale voie de communication entre la côte méditerranéenne et Toulouse. L’autoroute A61 est notamment accessible par le sud de Carca et mène à Montpellier ou la ville rose.
À environ 30 min en voiture depuis Carcassonne, il est possible de se rendre à l’aéroport qui dessert de nombreuses villes européennes, telles que Londres, Bournemouth, Liverpool, Nottingham, Cork, Dublin, Shannon, Charleroi et Édimbourg. La localité est donc très bien liée au reste du monde. Ce qui constitue un plus pour votre placement.
Grands projets en cours et à venir
À Carcassonne, les projets visant à améliorer davantage la qualité de vie des habitants sont nombreux. Après la réhabilitation de l’Odéum et du Colisée, et la création du Pôle Aqualudique et d’une centrale hydroélectrique au Païcherou, d’autres grands chantiers sont en cours.
Les projets de la ville et les chantiers en cours
Les principaux projets en cours pour l’année 2023 sont notamment la réhabilitation du secteur du Pont-Vieux, la création du nouveau centre omnisports et la redynamisation de l’hypercentre avec un nouvel IUT (Institut universitaire de technologie).
Réhabilitation du quartier du Pont-Vieux
La 1re phase de travaux de réfection sur la rue du Pont-Vieux est déjà réalisée en 2022. La 2e phase a commencé le 15 février 2023 et se terminera en juin 2023.
Outre les chantiers de la rue Pont-Vieux, c’est tout un secteur qui va être réhabilité dans le cadre de l’opération Grand Site. Ce projet comporte 5 phases comprenant notamment l’aménagement de l’ancien couvent des Carmélites, l’aménagement du parvis du quai Bellevue et le revêtement du sol de l’ouvrage Pont-Vieux.
Ce chantier vise surtout à redonner un nouveau visage et un nouveau souffle à la ville. Cela profitera non seulement aux 500 000 touristes qui descendent de la cité en Bastide chaque année, mais également aux commerçants et aux habitants. Tout le monde y trouvera un environnement apaisé et un nouveau confort.
Création du nouveau centre omnisports
La démolition du centre Carcassonne-Olympique a été effectuée en décembre 2022. Ce chantier a pour but de laisser place à la reconstruction, à l’aménagement intérieur et extérieur, et à l’équipement de toute la structure. Avec ce nouveau complexe, la cité des sports proposera plus de 25 disciplines sportives. Elle pourra même accueillir des compétitions nationales et internationales.
Cet équipement moderne offrira tout le confort nécessaire à la pratique sportive. Le projet s’accompagne également de la création d’une « maison sport santé » qui s’ouvre aux différents types de handicap (visuel, auditif, mental ou psychique). Les Carcassonnais y bénéficieront aussi d’un centre de formation capable d’accompagner les jeunes vers l’emploi dans les métiers du sport et de l’animation.
Redynamiser l’hypercentre avec un nouvel IUT
La création d’un nouvel IUT vise non seulement à développer l’offre étudiante dans la ville carcassonnaise, mais également à redynamiser le cœur de la ville et son économie.
Grâce à la mise en place de ce campus universitaire, la Bastide Saint-Louis accueillera des étudiants qui auront à leur portée tout le confort dont ils ont besoin (amphithéâtre, salles de cours, logements étudiants et restaurant universitaire). Ils profiteront aussi des structures culturelles, comme le musée des Beaux-Arts, le centre de Congrès et le théâtre Jean-Alary.
Le chantier s’achèvera fin juin 2023 pour permettre d’y accueillir près de 300 étudiants dès la rentrée de septembre 2023.
Les atouts qui vont valoriser la ville demain
En plus de ces grands projets, Carcassonne possède de nombreux autres atouts qui l’ont valorisée hier et la valorisera également demain. En voici 3.
Un bon potentiel touristique
Le principal point fort de Carca réside sans nul doute dans son bon potentiel touristique. Elle est surtout connue pour son patrimoine culturel et historique. Sa cité ainsi que le canal du Midi sont d’ailleurs inscrits au patrimoine mondial de l’UNESCO (United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization ou Organisation des Nations unies pour l’éducation, la science et la culture). La ville abrite de nombreux musées, comme :
- le musée de l’Inquisition,
- le musée des Beaux-Arts,
- le musée de l’École.
Elle compte aussi plusieurs parcs et jardins. Pour toutes ces raisons, la cité médiévale attire chaque année plusieurs millions de touristes provenant des quatre coins du globe. Ces voyageurs se rendent à Carcassonne non seulement pour visiter son patrimoine architectural, mais également pour assister à son festival renouvelé chaque année et pour déguster les vins de l’Aude. Ainsi, la location saisonnière sera une bonne affaire dans cette localité pour un investissement rentable.
Une vie rythmée par de nombreuses animations
En choisissant Carca pour votre placement immobilier, vous garantissez à vos futurs locataires une vie rythmée par plusieurs événements tout au long de l’année. Il s’agit notamment :
- du festival de Carcassonne (classé parmi les plus grands festivals de France),
- du feu d’artifice de la cité médiévale de Carcassonne (chaque 14 février),
- de la marche aux flambeaux,
- de la magie de Noël,
- de la féria de Carcassonne.
Ces animations attirent même les habitants de grandes métropoles voisines, comme Narbonne ou Perpignan.
Une offre de formation diversifiée
Bien que Carca ne fasse pas partie des principales métropoles étudiantes de France, elle est équipée de nombreux établissements d’enseignement supérieur, notamment :
- un IUFM (Institut universitaire de formation des maîtres),
- un IFSI (Institut de formation en soins infirmiers),
- une antenne de l’École nationale de l’aviation civile (ENAC),
- un site de l’école d’ingénieurs Montpellier SupAgro,
- deux départements de l’IUT de Perpignan (Techniques de commercialisation et STID [Statistique et informatique décisionnelle]),
- une ESPE (École supérieure du professorat et de l’éducation).
De ce fait, vous pourrez investir dans des logements pour étudiants. Un bien situé non loin de l’un de ces établissements sera très convoité par ce profil de locataires.
Conclusion : Notre analyse de l’investissement à Carcassonne
Carcassonne se positionne comme un lieu idéal pour investir si vous avez une petite bourse. C’est l’une des localités les moins chères du Sud-Ouest où vous pourrez réaliser une bonne affaire.
Carca est surtout une ville touristique. Ainsi, la location courte durée y est tout indiquée. Avec ce type de placement et en proposant un logement meublé, vous pouvez louer votre bien à un prix un peu plus élevé. De quoi compenser les vacances locatives qui sont généralement inévitables dans le cadre de la location saisonnière.
Bien entendu, les touristes ne sont pas les seuls locataires potentiels à Carca. Il est aussi possible de cibler les familles avec un appartement deux-pièces ou trois-pièces. Par ailleurs, si vous achetez un logement situé à proximité d’un établissement d’enseignement supérieur, vous pouvez le proposer aux étudiants. Dans ce cas, un studio fera l’affaire.
Pour vous assurer de réaliser un placement immobilier rentable, il est toujours judicieux de solliciter l’accompagnement d’un professionnel en la matière. En effet, l’étude du marché immobilier est tout un métier. Cela requiert des compétences spécifiques. L’agent immobilier saura vous orienter vers des opportunités intéressantes selon votre objectif et vos propres critères. Vous souhaitez faire appel à un expert en immobilier pour vous aider dans votre projet ? N’hésitez pas à prendre rendez-vous en ligne.
