En matière d’investissement immobilier, choisir de façon stratégique l’emplacement du bien est une règle fondamentale. La plupart des investisseurs ont tendance à privilégier les grandes métropoles où le marché immobilier paraît tendu, aboutissant à un tarif relativement élevé à l’achat comme à la location. Toutefois, certains endroits, bien que ne bénéficiant pas du statut de grandes villes, offrent une situation favorable à un tel projet.
C’est, entre autres, le cas de Carcassonne (surnommée Carca). Idéalement nichée dans une colline du Languedoc, cette localité située dans le département de l’Aude est connue pour sa citadelle médiévale. Faisant partie de ces agglomérations dites « bon marché », elle attire beaucoup d’acheteurs. Si vous vous intéressez, vous aussi, à cette commune pour votre investissement immobilier, voici un guide qui va vous aider à faire le bon choix en 2024.
Marché immobilier à Carcassonne : tension locative et rendement élevé
Avant de prendre la décision d’investir à Carcassonne, il est essentiel de se plonger dans le marché immobilier local. Quels sont les prix couramment observés pour l’achat d’appartements, de maisons ou de biens neufs dans la région ? La demande locative est-elle attrayante, surtout pour des appartements meublés ou des chambres en location ? Explorer le rendement locatif moyen dans le secteur peut fournir des indications cruciales pour les investisseurs.
Par ailleurs, le centre-ville présente-t-il des opportunités particulières en termes d’investissement immobilier ? Les solutions LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) sont-elles avantageuses dans cette zone ? En examinant également l’état général des biens disponibles, le métré des espaces, et en considérant les services à proximité, vous pouvez élaborer des stratégies d’investissement adaptées à vos objectifs. Que vous soyez propriétaire à la recherche de nouvelles pièces à ajouter à votre portefeuille ou un investisseur cherchant des opportunités dans un marché en croissance, ces informations sont cruciales pour prendre des décisions éclairées.
Prix d’achat et évolutions
Carcassonne se démarque avant tout par son prix immobilier qui défie toute concurrence. Effectivement, dans cette localité, le prix des biens immobiliers reste relativement bas, mais contrairement aux autres villes en France, on constate une légère hausse en 2024. Cela reste toutefois, une excellente destination pour les investisseurs au petit budget.
Selon l’estimation du site meilleursagents.com au 1er mars 2024, le prix moyen d’un appartement est de 1 449 €/m2. Cependant, le tarif peut varier entre 799 €/m2 et 1 960 €/m2 en fonction de l’adresse et du type de bien. Ces données indiquent que le placement immobilier au sein de cette ville de l’Aude est à la portée de toutes les bourses.
Comme dans les autres métropoles de France, le prix immobilier carcassonnais n’est effectivement pas figé. Sachez que les projets de nos clients sont en moyenne de 7,2 % de rendement, soit une performance de :
Ce graphique illustre l’évolution du prix de l’immobilier dans l’Aude. Le prix moyen est en hausse de +1,6 % en 1 an et de + 26,3 % en 5 ans.
Loyers et tension locative
Ne pas parvenir à louer leur bien est la principale inquiétude des investisseurs dans le cadre de leur projet. En effet, posséder un bien vacant peut rapidement devenir encombrant. C’est là qu’intervient la tension locative. C’est un indicateur déterminant permettant d’estimer le rapport entre l’offre immobilière et la demande de location. Pour tous les investisseurs, il représente deux grands intérêts, à savoir :
- limiter les vacances locatives ;
- améliorer le cash-flow.
À ce propos, notez que la part des ménages locataires de leur résidence principale est d’environ 51,6 % à Carca. Ce qui signifie que la demande en location est importante dans cette localité. En misant sur la bonne adresse, vous pouvez être sûr de pouvoir louer rapidement votre logement.
Concernant le loyer, selon les données du site meilleuresagents.com, le prix moyen à Carcassonne est de 9,7 €/m2 au 1er mars 2024. À l’instar du prix du logement, le prix de la location dépend également de nombreux facteurs, comme la qualité du bien, sa localisation et le nombre de pièces. Ainsi, la fourchette varie entre 6,2 €/m2 et 16,2 €/m2.
Rendement locatif
Toutes les localités ne sont pas forcément recommandées pour faire un investissement. C’est pourquoi vous devez prendre votre temps à vous renseigner sur la rentabilité que peut apporter votre projet avant de le concrétiser. C’est un indicateur qui permet d’analyser la pertinence et la performance du placement. Il s’agit donc d’un moyen de déterminer si l’opération est rentable ou non.
En raison d’une forte affluence durant la période estivale, Carca dépasse largement les grandes métropoles, comme Bordeaux ou Lyon, en termes de rendement locatif. En effet, le taux de rentabilité net avoisine les 7,2 %.
Ainsi, vos revenus fonciers seront de 7,2 % du capital investi. Par exemple, si vous investissez 200 000 euros, votre rente sera de 1 200 €/mois.
Les quartiers à privilégier pour investir à Carcassonne et ceux à éviter
Carcassonne présente une diversité de quartiers, chacun ayant ses propres caractéristiques en matière d’immobilier. Il est crucial de bien choisir sa localisation pour assurer le succès d’un investissement. Si vous cherchez à acquérir des appartements ou des maisons, le centre-ville peut offrir des opportunités intéressantes, surtout pour des biens neufs ou en bon état. Les quartiers proches des services et des commodités sont également à privilégier, car ils attirent souvent une demande locative plus importante.
En revanche, il peut être judicieux d’éviter certaines zones où l’état général des propriétés laisse à désirer, ou encore celles où la demande locative est en moyenne plus faible. Les investisseurs devraient aussi se pencher sur le métré des espaces, en particulier s’ils envisagent des solutions LMNP, telles que des chambres meublées. Ces dernières peuvent être très attractives pour les étudiants ou les professionnels en déplacement.
Si vous êtes propriétaire et que vous cherchez à optimiser votre portefeuille, l’examen des quartiers présentant une croissance moyenne des prix peut être une stratégie à considérer. Les investisseurs peuvent également explorer les possibilités d’acquisition de pièces supplémentaires pour diversifier leur portefeuille.
Choisir le bon quartier à Carcassonne est important pour un investissement immobilier réussi. En tenant compte de facteurs comme l’état des biens, le métré, les solutions LMNP, la proximité des services et la demande locative, les investisseurs peuvent élaborer une stratégie adaptée à leurs objectifs dans cette ville pleine de potentiel.
Les meilleurs quartiers où investir à Carca
Vous cherchez l’endroit idéal pour réaliser votre investissement à Carca ? Découvrez ci-dessous une sélection de 5 secteurs à fort potentiel.
Le quartier de la Trivalle
La Trivalle concilie verdure et ambiance chaleureuse du milieu urbain. Elle se trouve à proximité de toutes les commodités, notamment les commerces, les restaurants, les bars et les lieux historiques. De plus, elle est animée tout au long de l’année. La location saisonnière a le vent en poupe dans ce quartier.
Le quartier Grazailles
Quartier résidentiel, Grazailles attire en particulier les personnes qui souhaitent vivre dans un environnement calme, loin des bruits de l’hypercentre. C’est une zone urbanisée, mais également à la limite du monde rural. Il est bien desservi par les transports en commun.
Le quartier de l’île Auriac
Si vous comptez cibler les familles ou les retraités, tournez-vous vers le quartier de l’île Auriac. Cette zone située le long d’un cours d’eau a le mérite d’être particulièrement paisible. Vos locataires pourront profiter de nombreux espaces verts.
Le quartier Pasteur-Quatre-Chemins
Le quartier Pasteur-Quatre-Chemins est l’emplacement parfait si vous êtes en quête de l’ambiance paisible d’un village tout en profitant de toutes les commodités. Dans cette zone située au sud-ouest de la ville, les artères mènent à tous les quartiers environnants.
Les quartiers à éviter à Carca
Afin de séduire les locataires, vous devez leur proposer une bonne adresse. Ils doivent notamment se sentir en sécurité là où ils habitent. Cette question ne doit donc pas être prise à la légère lorsque vous recherchez le meilleur emplacement pour acheter un appartement.
Malheureusement, la délinquance constitue le principal problème local au sein du territoire carcassonnais. Il existe ainsi des secteurs dits « à risques ». C’est, entre autres, le cas du quartier Saint-Jacques-Le-Viguier, la Conte-Ozanam et de la zone autour de la place Carnot.
Par ailleurs, il est important de noter que le centre de la ville a acquis une réputation de vieillissement. Cependant, il est intéressant de savoir que la commune travaille actuellement sur un projet visant à revitaliser cette zone. Si vous envisagez d’investir dans des appartements ou des maisons, cette initiative pourrait potentiellement changer l’état général des biens dans le centre. Des rénovations et des constructions neuves pourraient voir le jour, offrant ainsi des opportunités pour des biens immobiliers neufs ou en meilleur état.
Pour les investisseurs cherchant des solutions innovantes, il serait pertinent d’explorer la possibilité de proposer des chambres meublées, surtout si le projet de redynamisation vise à attirer de nouveaux résidents, comme des étudiants ou des professionnels. Cette approche pourrait s’avérer avantageuse dans le cadre de l’optimisation du métré des espaces, tout en répondant à la demande croissante de logements meublés.
Si vous êtes propriétaire ou investisseur, suivre de près l’évolution de ce projet dans le centre-ville peut être une stratégie judicieuse. En analysant comment les pièces disponibles peuvent être intégrées dans ce plan de revitalisation, vous pourriez saisir des opportunités de croissance et de valorisation, même dans des quartiers qui ont une réputation moins favorable.
Ainsi, malgré la réputation vieillissante du cœur de la ville, les investisseurs et les propriétaires devraient rester attentifs au projet de redynamisation en cours. Cela pourrait ouvrir la voie à de nouvelles opportunités dans le marché immobilier, que ce soit pour des appartements, des maisons, des chambres meublées, ou d’autres solutions innovantes adaptées aux besoins changeants de la population locale.
Atouts de la ville pour les investisseurs locatifs
Afin de mieux approfondir votre étude de marché immobilier, informez-vous sur la démographie, l’économie et les transports à Carca. Ce sont des facteurs déterminants pour votre investissement.
Démographie
Investir dans un endroit sur lequel il existe une population importante vous donne l’assurance d’avoir un large choix de locataires. Pour cela, notez que Carca est la deuxième ville la plus peuplée du département de l’Aude. Les Carcassonnais sont actuellement estimés à près de 46 825 en 2019, selon les données INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques).
Néanmoins, cette localité ne dispose que de très peu de population étudiante. Cela peut s’expliquer par sa proximité avec les grandes métropoles, comme Toulouse et Montpellier. Les étudiants s’y sont alors logiquement dirigés.
Bien que le taux d’accroissement annuel de la population ne soit pas profitable, la démographie reste intéressante, car les habitants sont plutôt jeunes. Effectivement, cette catégorie d’habitants est souvent locataire, contrairement à celle de plus de 60 ans qui est majoritairement propriétaire de son logement.
Économie (chômage, tissu économique)
Carcassonne compte plus de 3 700 entreprises. Ses principaux secteurs d’activités économiques sont l’artisanat et l’agriculture. Cette ville est plus particulièrement connue pour la viticulture. Grâce à sa grande artère commerçante, le cœur de la ville reste un pôle économique important. Le tourisme constitue aussi un apport économique conséquent en raison de l’attrait mondial du canal du Midi et de sa cité. En 2022, le taux de chômage dans la ville carcassonnaise est de 9,6 %, selon les données du site ville-data.com.
Les transports et points valorisants dans la ville
Très important pour le confort quotidien des habitants et de vos futurs locataires, la question de transport mérite une attention particulière.
Notez que Carcassonne est une localité bien desservie. Elle propose à ses habitants un réseau de transports composé de :
- 11 lignes régulières urbaines,
- 12 lignes périurbaines.
De plus, la gare située à proximité du cœur de la ville met à disposition des Carcassonnais plusieurs lignes de TGV (Train à grande vitesse). Ces dernières sont en liaison directe avec de nombreuses métropoles françaises, comme la ville rose, Marseille, Bordeaux et Narbonne.
En outre, cette ville se trouve sur la principale voie de communication entre la côte méditerranéenne et Toulouse. L’autoroute A61 est notamment accessible par le sud de Carca et mène à Montpellier ou la ville rose.
À environ 30 min en voiture depuis Carcassonne, il est possible de se rendre à l’aéroport qui dessert de nombreuses villes européennes, telles que Londres, Bournemouth, Liverpool, Nottingham, Cork, Dublin, Shannon, Charleroi et Édimbourg. La localité est donc très bien liée au reste du monde. Ce qui constitue un plus pour votre placement.
Grands projets en cours et à venir
À Carcassonne, les projets visant à améliorer davantage la qualité de vie des habitants sont nombreux. Après la réhabilitation de l’Odéum et du Colisée, et la création du Pôle Aqualudique et d’une centrale hydroélectrique au Païcherou, d’autres grands chantiers sont en cours.
Les projets de la ville et les chantiers en cours
Les principaux projets en cours pour l’année 2024 sont notamment :
- l’aménagement d’un environnement agréable et différents ilôts de fraîcheur dans les établissements scolaires. Il se poursuivra en 2025 et inclura la désimperméabilisation des sols.
- La Cité des sports a été achevée en septembre 2023, mais il reste encore à créer un parking de 7 000 m2 après la désinperméabilité du sol.
- La Place Saint-Gimer et la montée de Porte d’Aude seront transformées pour mieux mettre le quartier en valeur.
- Le couvent des Carmélites qui est un site touristique prisé sera rénové. Le projet devrait durer 2 ans et le budget qui sera alloué s’élèvera à 3 millions d’euros.
- La place Eggenfelden sera réaménagée de manière à ne plus donner accès aux voitures et devenir essentiellement un lieu d’échange.
Les atouts qui vont valoriser la ville demain
En plus de ces grands projets, Carcassonne possède de nombreux autres atouts qui l’ont valorisée hier et la valorisera également demain. En voici 3.
Un bon potentiel touristique
Le principal point fort de Carca réside sans nul doute dans son bon potentiel touristique. Elle est surtout connue pour son patrimoine culturel et historique. Sa cité ainsi que le canal du Midi sont d’ailleurs inscrits au patrimoine mondial de l’UNESCO (United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization ou Organisation des Nations unies pour l’éducation, la science et la culture). La ville abrite de nombreux musées, comme :
- le musée de l’Inquisition,
- le musée des Beaux-Arts,
- le musée de l’École.
Elle compte aussi plusieurs parcs et jardins. Pour toutes ces raisons, la cité médiévale attire chaque année plusieurs millions de touristes provenant des quatre coins du globe. Ces voyageurs se rendent à Carcassonne non seulement pour visiter son patrimoine architectural, mais également pour assister à son festival renouvelé chaque année et pour déguster les vins de l’Aude. Ainsi, la location saisonnière sera une bonne affaire dans cette localité pour un investissement rentable.
Une vie rythmée par de nombreuses animations
En choisissant Carca pour votre placement immobilier, vous garantissez à vos futurs locataires une vie rythmée par plusieurs événements tout au long de l’année. Il s’agit notamment :
- du festival de Carcassonne (classé parmi les plus grands festivals de France),
- du feu d’artifice de la cité médiévale de Carcassonne (chaque 14 février),
- de la marche aux flambeaux,
- de la magie de Noël,
- de la féria de Carcassonne.
Ces animations attirent même les habitants de grandes métropoles voisines, comme Narbonne ou Perpignan.
Une offre de formation diversifiée
Bien que Carca ne fasse pas partie des principales métropoles étudiantes de France, elle est équipée de nombreux établissements d’enseignement supérieur, notamment :
- un IUFM (Institut universitaire de formation des maîtres),
- un IFSI (Institut de formation en soins infirmiers),
- une antenne de l’École nationale de l’aviation civile (ENAC),
- un site de l’école d’ingénieurs Montpellier SupAgro,
- deux départements de l’IUT de Perpignan (Techniques de commercialisation et STID [Statistique et informatique décisionnelle]),
- une ESPE (École supérieure du professorat et de l’éducation).
Ainsi, vous avez la possibilité d’investir dans des logements spécialement adaptés aux étudiants. Un bien situé à proximité d’un établissement d’enseignement supérieur devrait susciter un grand intérêt de la part de ce type de locataires. Que ce soit des appartements, des maisons, ou même des chambres meublées, ces solutions correspondent souvent aux besoins des étudiants à la recherche d’un logement pratique et fonctionnel.
En considérant l’état général du bien, son métré, et les solutions innovantes telles que les logements neufs ou les chambres meublées, vous pourriez offrir des options attrayantes pour les étudiants. Les investisseurs peuvent ainsi se positionner avantageusement en répondant à la demande croissante de logements étudiants, surtout si le bien est bien entretenu et propose des pièces adaptées à leurs besoins.
Pour un propriétaire ou un investisseur, choisir des biens adaptés à la moyenne des étudiants peut être une stratégie gagnante. Les pièces disponibles et leur agencement peuvent jouer un rôle crucial dans la décision d’un étudiant à la recherche d’un logement pratique et agréable. En investissant dans ces types de logements, vous pourriez non seulement attirer un flux constant de locataires, mais également contribuer positivement à la vie étudiante dans la région.
En vous orientant vers des solutions immobilières spécifiquement conçues pour les étudiants, que ce soit des appartements, des maisons ou des chambres meublées, vous pouvez tirer parti de la demande croissante dans ce secteur. Il faut prendre en compte l’état du bien et les besoins spécifiques des étudiants pour garantir un investissement judicieux et durable dans le marché immobilier.
Conclusion : Notre analyse de l’investissement à Carcassonne
Carcassonne se positionne comme un lieu idéal pour investir si vous avez une petite bourse. C’est l’une des localités les moins chères du Sud-Ouest où vous pourrez réaliser une bonne affaire.
Carca est surtout une ville touristique. Ainsi, la location courte durée y est tout indiquée. Avec ce type de placement et en proposant un logement meublé, vous pouvez louer votre bien à un prix un peu plus élevé. De quoi compenser les vacances locatives qui sont généralement inévitables dans le cadre de la location saisonnière.
Bien entendu, les touristes ne sont pas les seuls locataires potentiels à Carca. Il est aussi possible de cibler les familles avec un appartement deux-pièces ou trois-pièces. Par ailleurs, si vous achetez un logement situé à proximité d’un établissement d’enseignement supérieur, vous pouvez le proposer aux étudiants. Dans ce cas, un studio fera l’affaire.
Pour vous assurer de réaliser un placement immobilier rentable, il est toujours judicieux de solliciter l’accompagnement d’un professionnel en la matière. En effet, l’étude du marché immobilier est tout un métier. Cela requiert des compétences spécifiques. L’agent immobilier saura vous orienter vers des opportunités intéressantes selon votre objectif et vos propres critères. Vous souhaitez faire appel à un expert en immobilier pour vous aider dans votre projet ? N’hésitez pas à prendre rendez-vous en ligne.
