L’investissement immobilier est l’un des placements les plus rentables en matière de placement financier. S’il n’est pas réservé aux connaisseurs, il faut cependant beaucoup de la patience et de la ténacité avant de devenir un investisseur à succès. Une bonne raison d’écouter les conseils de ceux qui livrent leur expérience, que ce soit pour optimiser l’achat immobilier, planifier des travaux de rénovation ou rentabiliser son bien.
Privilégiez la rentabilité de l’investissement immobilier
La rentabilité d’un investissement immobilier ne se résume pas à un simple calcul, car les chiffres ne sont pas immuables. Pour cette raison, il faut bien prendre en compte au départ l’existence de facteurs garant d’une bonne rentabilité. L’emplacement reste, à ce titre un critère majeur.
Car, un placement immobilier reste toujours rentable dès lors qu’il est bien situé. La première question à se poser pour tout nouvel investisseur immobilier reste donc celle de la ville et du quartier où il souhaite se lancer.
Un secteur attractif se caractérise souvent par la présence d’une école ou d’une université, d’un bassin d’emploi et de commodités comme les transports à proximité. L’investisseur couplera ces données avec le type de bien immobilier qu’il souhaite mettre sur le marché, soit avec sa stratégie locative globale. S’il souhaite vite rentabiliser un investissement locatif, il misera plutôt sur la courte durée, avec des petites surfaces comme les studios, à destination de jeunes actifs ou d’étudiants dans les grandes villes.
S’il souhaite réaliser un investissement immobilier sans risques, il s’orientera plus vers les beaux quartiers et les biens immobiliers de standing. Dans tous les cas, l’investisseur a intérêt à se projeter à long terme dans le secteur où il achète, de façon à anticiper les événements qui pourraient affecter la vacance locative.
L’importance de l’achat
C’est une règle d’or en matière d’immobilier : un bon investissement se négocie à l’achat. Pour cela, il faut impérativement acheter en dessous des prix du marché. Pourquoi ? Pour tirer à la hausse le taux de rendement bien sûr, mais pas seulement. Un investissement immobilier sous les prix du marché vous assure une plus-value intéressante à la revente : détail qu’il faut garder dans son viseur, dès l’achat du bien immobilier. Si les prix du marché sont à la hausse au moment de revendre, c’est tout bénef pour l’investisseur, s’ils baissent, il est assuré au moins de ne pas perdre sa mise de départ.
Pour acheter sous les prix du marché, il existe plusieurs astuces dont les principales sont : savoir négocier, récupérer des biens avec défauts ou faire appel à un expert.
Les professionnels immobiliers connaissent toutes les ficelles qui permettent de faire baisser le prix d’un investissement locatif à l’achat. Ils savent notamment repérer les vendeurs pressés, les biens depuis trop longtemps sur le marché ou ceux qui présentent des défauts corrigibles.
Les investisseurs passionnés misent plutôt sur leurs talents de récupérateurs. Ils développent l’art de dénicher un bien locatif à la base peu attractif, dont ils font baisser le prix au maximum pour le rénover et le transformer en « pépite ». Le résultat est souvent bluffant au niveau de la valorisation de l’investissement immobilier et des taux de rentabilité.
Le recours à un expert immobilier agréé par les banques est une dernière astuce à connaître. Ce professionnel connaît suffisamment le marché immobilier pour vous assurer que le prix de vente est bien en dessous des prix du marché. Son évaluation, va aussi sécuriser les banques au moment d’obtenir le prêt immobilier.
Sonder la demande locative
Un projet d’investissement immobilier locatif n’est réellement bien ficelé qu’une fois que l’on s’est assuré qu’il répond à une demande sur le marché locatif, avant toute mise en location. Pour avoir une vision claire des choses, il existe des astuces.
D’abord s’informer sur le type d’investissement immobilier à réaliser, en soudant l’offre sur les grands sites de petites annonces comme Le Bon Coin ou Seloger.com. Si l’on a des doutes sur la demande locative locale, la technique de passer une annonce fictive sur ces sites est souvent utilisée. Elle permet aux bailleurs d’explorer un scénario de location en testant un vivier de locataire et le niveau de loyer qu’il est prêt à payer.
Soigner sa fiscalité
De gros avantages fiscaux attendent les investisseurs dans l’immobilier. Il n’y a pas pourtant de montage fiscal type, car chaque solution correspond au profil de l’investisseur et à sa stratégie propre. Un conseil de base demeure : il ne faut jamais se lancer dans l’investissement immobilier, uniquement alléché par les réductions d impôts. De fait, le rendement locatif d’un investissement peut s’avérer insuffisant et générer, après calcul de toutes les charges (comme les frais de notaire ou de copropriété) un cash flow négatif. C’est le cas de nombreux investissements qui, malgré une défiscalisation tant vantée, ne sont pas avantageux à terme. Les investissements dans le neuf, vendus sous dispositif Pinel, en font souvent partie.
Néanmoins, pour générer du cashflow positif et conserver la confiance de son banquier, le régime de loueur meuble non professionnel (LMNP) est plus avantageux ainsi que son grand frère le montage holding immobilier SCI. Il permet de se dégager de bons revenus complémentaires durant 10 ans, grâce notamment à l’amortissement comptable. Il permet aussi d’investir sans apport personnel pour profiter de l’effet de levier du crédit sans trop toucher à sa capacité d’endettement.
Miser sur l’investissement à haut rendement
C’est la tactique qui s’impose aujourd’hui aux investisseurs immobiliers qui cherchent une rentabilité nette après impôts très avantageuse, généralement au-delà de la barre des 8-9 %, comme on peut en retrouver pour certains investissements en coliving ou en colocation.
La location courte durée ou location saisonnière est la championne toute catégorie du rendement, car plus on loue sur de durées courtes, plus les loyers perçus seront hauts. Le choix du bien est primordial : il doit être situé en secteur touristique. En réduisant les frais de gestion locative et en augmentant les loyers en haute saison, les rentabilités locatives peuvent littéralement exploser.
La colocation est aussi l’un des investissements locatifs à haut rendement qui se développe. Boostée par une offre bien en dessous de la demande, et par un système de bail qui protège contre les impayés, elle assure des revenus réguliers. Les marchés de la colocation de standing et du coliving sont d’ailleurs en plein essor. Il est possible aussi de devenir propriétaire de tout un lot de logements, comme avec l’immeuble de rapport, de manière à faire chuter significativement le prix du mètre carré.
