Impôt investissement locatif : les erreurs à éviter

Un investissement locatif réussi se décline en plusieurs volets, dont celui de la fiscalité. Dans le calcul de ce que va vous rapporter un investissement sur le long terme, et dans ce qu’il va vous coûter, cet aspect est fondamental. Or, malheureusement, beaucoup d’investisseurs le négligent un peu au départ, tant ce chapitre n’a rien de glamour ! Mais c’est ainsi que de nombreuses erreurs sont commises. Pour vous aider dans votre parcours d’investisseur, Ever Invest vous aide à repérer ces erreurs qui touchent les débutants.

Régime réel ou micro bic : bien choisir

Le régime réel, on ne le connaît pas d’emblée lorsque l’on débute dans l’investissement locatif. Et pourtant, tout investisseur a intérêt à en connaître l’existence car il est souvent LE choix stratégique qu’il faut connaître.

Le piège du micro bic

Considérons un investissement en location vide. Deux régimes sont ouverts : celui du micro bic, dans lequel l’investissement bascule par défaut, dès que les recettes locatives n’excèdent pas 15 000 € par an, et celui du réel, qui rentre en vigueur lorsqu’elles sont supérieures. Un abattement de charges d’un montant de 30 % est pratiqué avec le micro bic, l’investisseur étant imposé sur 70 % de ses recettes locatives, dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus s’ajoutent à l’ensemble de ses revenus globaux (salaires, traitements divers et pensions) pour venir grossir sa TMI. Et c’est bien là que les choses se compliquent ! Les revenus locatifs, en effet, vont faire grimper la tranche marginale d’imposition de l’investisseur, qui va devoir en plus, s’acquitter des prélèvements sociaux. Prélèvements dont il faut préciser qu’ils se montent aujourd’hui à 17, 2 %, car ils n’ont cessé d’augmenter de façon croissante ces 30 dernières années. Résultat : une fiscalité confiscatoire pour un investisseur situé dans une TMI supérieure, qui peut compter avec une pression fiscale qui s’élève à 30 + 17, 2 %, soit 47, 2 % d’imposition, ou pire, jusqu’à 41 + 17,2 %, soit une taxation de 58,2 % des investissements !

Le réel : pourquoi ?

C’est donc bien sûr lorsque l’on a compris le piège que nous venons d’évoquer que l’on comprend la nécessité de se tourner vers un autre régime fiscal que le micro bic pour investir. Le régime du réel est l’autre option possible, et elle est souvent la bonne ! Ce régime a 2 cordes à son arc pour aider les investisseurs à payer moins d’impôt : il leur permet de déduire la totalité de leurs charges locatives, tout en leur autorisant l’amortissement du bien. Leur revenu brut foncier s’en trouve diminué d’autant.

Déduction des charges au réel

Ce régime, comme son nom l’indique, permet de déduire toutes les charges locatives réellement engagées pour la location du bien. Et quand on dit toutes, cela concerne aussi les intérêts d’emprunt et les travaux. La liste des charges déductibles est d’ailleurs impressionnante et largement supérieure à celle autorisée sous le régime du micro bic.

Déduction de l’amortissement

L’amortissement du bien consiste en la possibilité pour l’investisseur, de déduire fiscalement de ses recettes locatives un pourcentage de la valeur du bien. Par ce mécanisme, l’administration fiscale estime que le bien, en se dépréciant sur la durée, ouvre droit à une réduction d’impôt annuelle. Cela est naturellement tout bénéfice pour un investisseur, qui parvient souvent, en soustrayant charges et amortissement cumulés, à gommer purement et simplement son imposition.

Les points à savoir

Pour bénéficier à fond de ces mécanismes de réduction d’impôt, quelques précisions s’imposent. Sachez d’abord que d’un point de vue fiscal, bénéficier de l’amortissement d’un bien immobilier n’est possible que si le propriétaire est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en étant soit :

• titulaire du statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP, ou LMP si l’activité locative est son activité professionnelle principale) ;
• ou membre d’une SCI imposée à L’IS qui paye l’impôt sur les sociétés.

Pour l’investisseur souhaitant bénéficier d’une importante réduction d’impôt en restant imposé dans la catégorie des revenus fonciers, une dernière solution existe : celle du déficit foncier. Contrairement à celui du LMNP, ce mécanisme a l’intérêt de fonctionner avec la location vide comme avec la location meublée. Il porte sur l’investissement des biens immobiliers avec travaux, le but étant que leur montant excède les recettes locatives. De cette façon, le déficit crée une réduction d’impôt reportable d’années en années, dans une limite de 10 700 euros par an : durant 6 ans, s’il est déduit du revenu global imposable, ou durant 10 ans s’il est déduit de vos seuls revenus fonciers. Notez bien que :

• Le régime du réel est accessible à tout investisseur, mais il n’est pas automatique. Il faut en faire la demande auprès du service des impôts des entreprises. Il exige aussi une comptabilité complexe et le recours à l’expert-comptable, mais ces frais sont déductibles des charges.
• Pour investir en déficit foncier, il faut, là encore, opter dès le départ pour le régime réel.
• De plus, pour être vraiment source d’une réduction d’impôt significative, un déficit foncier doit être conséquent, ce qui suppose de s’engager dans d’importants travaux.

C’est ce qui explique que l’investissement locatif en meublé sous le statut LMNP, soit souvent préféré au départ pour maîtriser la fiscalité d’un projet immobilier.

L’investissement loi Pinel : fausse bonne idée ?

L’investissement locatif loi Pinel a eu ses grandes heures, mais il est aujourd’hui en perte de vitesse. Et pour cause, la Loi Finance de 2021 a prolongé ce dispositif de défiscalisation né en 2014, mais en amenuisant significativement ses avantages fiscaux. Concrètement, le dispositif Pinel ouvre toujours droit à des réductions d’impôts en 2022, pour l’achat d’un bien immobilier neuf à des fins locatives. Ces réductions, accordées sous certaines conditions de zonage, de plafonnement des loyers, et de ressources des locataires, sont calculées sur la base d’un taux conditionné à une durée minimale de location. Jusqu’en décembre 2023, il est possible ainsi de bénéficier des taux de réduction  de 12, 18 ou 21 % du prix d’achat du bien immobilier, en fonction de la durée de location correspondante : 6, 9 ou 12 ans. Ces taux seront progressivement ramenés à 10, 15 et 17,5 % d’ici 2023. Seuls les logements faisant état d’un respect optimal des dernières normes énergétiques et environnementales devraient continuer à profiter des taux de 2022. À partir de 2023, les pouvoirs publics, en effet, destinent le dispositif Pinel à soutenir la transition énergétique. Mais outre les avantages fiscaux qui s’affaiblissent, il faut y regarder à 2 fois aujourd’hui avant d’opter pour le dispositif Pinel. Il faut avoir en tête, en effet, qu’un investissement locatif ne doit jamais être réalisé sur la seule base d’un avantage fiscal. De fait, il engage l’investisseur sur de nombreuses années, et sur de nombreux autres plans, qui peuvent lui occasionner des pertes. Et ces pertes viendront annuler le bénéfice des cadeaux fiscaux glanés au départ. Les “déçus” du Pinel sont ainsi légion aujourd’hui ! Et les raisons à cela sont multiples. Les promoteurs de programmes en Pinel en sont souvent responsables, ayant promu des investissements locatifs dont la rentabilité se vérifiaient parfois sur le papier, mais pas dans les faits. Résultats : les investisseurs ont hérité d’un projet bancal, leur générant chaque mois une dette avec un cashflow négatif, faute d’avoir bien su prévoir le vrai coût mensuel de leur investissement. Celui-ci incluait le montant des charges de copropriété, de la taxe foncière, des impôts prévisionnels, etc. Autre pierre d’achoppement : il arrive souvent qu’au terme d’une durée de défiscalisation, les investisseurs d’un même programme soient nombreux à revendre leur bien immobilier sur un même secteur. Leur espoir de plus-value s’envole alors, car le marché est véritablement plombé et le risque de revente à perte existe bel et bien. La fiscalité immobilière est une question qui demande des connaissances et qui nécessite impérativement les conseils d’un expert avant d’investir. Il n’est pas toujours aisé, nous l’avons vu, d’éviter les écueils et les erreurs coûtent cher. Par ailleurs, il est plus facile de les éviter au départ que de les “rattraper” en cours de route. Difficile parfois, par exemple, de transformer une location vide en location meublée pour bénéficier du statut LMNP. C’est pour ces raisons qu’Ever Invest vous accompagne, en étudiant avec vous scrupuleusement la fiscalité d’un projet et sa rentabilité, avant que vous vous engagiez. Nous vous proposons des investissements locatifs complets et sûrs, depuis le choix du bien jusqu’au package fiscal, montés et gérés par des professionnels.