Un investissement locatif réussi se décline en plusieurs volets, dont celui de la fiscalité. Dans le calcul de ce que va vous rapporter un investissement sur le long terme, et dans ce qu’il va vous coûter, cet aspect est fondamental. Or, malheureusement, beaucoup d’investisseurs le négligent un peu au départ, tant ce chapitre n’a rien de glamour ! Mais c’est ainsi que de nombreuses erreurs sont commises. Pour vous aider dans votre parcours d’investisseur, Ever Invest vous aide à repérer ces erreurs qui touchent les débutants.
Considérons un investissement en location vide. Deux régimes sont ouverts : celui du micro bic, dans lequel l’investissement bascule par défaut, dès que les recettes locatives n’excèdent pas 15 000 € par an, et celui du réel, qui rentre en vigueur lorsqu’elles sont supérieures.
Un abattement de charges d’un montant de 30 % est pratiqué avec le micro bic, l’investisseur étant imposé sur 70 % de ses recettes locatives, dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus s’ajoutent à l’ensemble de ses revenus globaux (salaires, traitements divers et pensions) pour venir grossir sa TMI. Et c’est bien là que les choses se compliquent ! Les revenus locatifs, en effet, vont faire grimper la tranche marginale d’imposition de l’investisseur, qui va devoir en plus, s’acquitter des prélèvements sociaux. Prélèvements dont il faut préciser qu’ils se montent aujourd’hui à 17, 2 %, car ils n’ont cessé d’augmenter de façon croissante ces 30 dernières années.
Résultat : une fiscalité confiscatoire pour un investisseur situé dans une TMI supérieure, qui peut compter avec une pression fiscale qui s’élève à 30 + 17, 2 %, soit 47, 2 % d’imposition, ou pire, jusqu’à 41 + 17,2 %, soit une taxation de
58,2 % des investissements !
Pour bénéficier à fond de ces mécanismes de réduction d’impôt, quelques précisions s’imposent.
Sachez d’abord que d’un point de vue fiscal, bénéficier de l’amortissement d’un bien immobilier n’est possible que si le propriétaire est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en étant soit :
Régime réel ou micro bic : bien choisir
Le régime réel, on ne le connaît pas d’emblée lorsque l’on débute dans l’investissement locatif. Et pourtant, tout investisseur a intérêt à en connaître l’existence car il est souvent LE choix stratégique qu’il faut connaître.Le piège du micro bic
Le réel : pourquoi ?
C’est donc bien sûr lorsque l’on a compris le piège que nous venons d’évoquer que l’on comprend la nécessité de se tourner vers un autre régime fiscal que le micro bic pour investir. Le régime du réel est l’autre option possible, et elle est souvent la bonne ! Ce régime a 2 cordes à son arc pour aider les investisseurs à payer moins d’impôt : il leur permet de déduire la totalité de leurs charges locatives, tout en leur autorisant l’amortissement du bien. Leur revenu brut foncier s’en trouve diminué d’autant.Déduction des charges au réel
Ce régime, comme son nom l’indique, permet de déduire toutes les charges locatives réellement engagées pour la location du bien. Et quand on dit toutes, cela concerne aussi les intérêts d’emprunt et les travaux. La liste des charges déductibles est d’ailleurs impressionnante et largement supérieure à celle autorisée sous le régime du micro bic.Déduction de l’amortissement
L’amortissement du bien consiste en la possibilité pour l’investisseur, de déduire fiscalement de ses recettes locatives un pourcentage de la valeur du bien. Par ce mécanisme, l’administration fiscale estime que le bien, en se dépréciant sur la durée, ouvre droit à une réduction d’impôt annuelle. Cela est naturellement tout bénéfice pour un investisseur, qui parvient souvent, en soustrayant charges et amortissement cumulés, à gommer purement et simplement son imposition.Les points à savoir
- titulaire du statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP, ou LMP si l’activité locative est son activité professionnelle principale) ;
- ou membre d’une SCI imposée à L’IS qui paye l’impôt sur les sociétés.
- Le régime du réel est accessible à tout investisseur, mais il n’est pas automatique. Il faut en faire la demande auprès du service des impôts des entreprises. Il exige aussi une comptabilité complexe et le recours à l’expert-comptable, mais ces frais sont déductibles des charges.
- Pour investir en déficit foncier, il faut, là encore, opter dès le départ pour le régime réel.
- De plus, pour être vraiment source d’une réduction d’impôt significative, un déficit foncier doit être conséquent, ce qui suppose de s’engager dans d’importants travaux.