Immeuble de rapport :
quand la rentabilité est au rendez-vous

La rentabilité est l’objectif N°1 de la plupart des investisseurs qui décident d’acheter un immeuble de rapport. L’immobilier locatif demeure, on le sait, l’un des meilleurs placements financiers possibles sur le marché. Si la rentabilité moyenne des immeubles de rapport oscille autour de 6 à 7 %, la rentabilité de certains biens atteint sans problème les 10 % voir les 15 à 16 % pour certaines pépites ! Dès lors, la première démarche à faire pour se projeter dans ce type d’investissement immobilier est de se familiariser avec cette notion de rentabilité. 

Le calcul de la rentabilité

immeuble de rapportMais d’abord, qu’est-ce que la rentabilité ? Dans le monde de l’immobilier locatif, la rentabilité est un ratio qui permet de rapporter le prix d’achat d’un bien immobilier au montant total des loyers encaissés sur un an. La rentabilité est donc un chiffre, qui au bout du compte sert à savoir si un investissement donné est destiné à nous faire gagner de l’argent et à hauteur de combien…

Ce calcul permet de comprendre une chose en achetant un immeuble de rapport : cet investissement, en vaut-il la peine ou non. Il sera donc, le premier indice valable pour évaluer un projet d’investissement.

On distingue plusieurs calculs possibles en fonction du type de taux que l’on souhaite calculer.

  • La rentabilité brute

Ce taux comprend le ratio du montant des loyers sur un an, divisé par le prix d’achat, multiplié par 100. Ce calcul ne prend en compte que le prix d’achat, en excluant d’autres variables que nous verrons plus loin. C’est donc un calcul brut, mais qui permet de se faire au départ, une première idée de la performance d’un immeuble de rapport au niveau de son rendement locatif.

  • La rentabilité nette de charges

Ce calcul reprend celui de la rentabilité brute, mais en soustrayant du prix d’achat certains frais. Parmi ceux-ci, la taxe foncière, qui alourdit souvent le coût de l’investissement, les frais de gestion (tels que frais d’agence et frais de notaire) et les charges non-récupérables. On obtient alors un ratio nettement plus précis qui donne une idée plus juste du rendement locatif de la pierre. Les flux d’argent concernés par l’investissement apparaissent clairement.

  • La rentabilité nette-nette

Elle concerne le chiffre précédent, mais en tenant compte des avantages fiscaux. De nombreuses charges et amortissements sont, en effet, déductibles fiscalement, en achetant un immeuble de  rapport. Le régime du réel rend de nombreux frais déductibles, boostant ainsi considérablement l’attractivité de certains investissements. 

Le premier objectif visé par un investisseur est souvent l’autofinancement, en recherchant un bien dont le montant des loyers suffira à couvrir l’ensemble des coûts d’achat chaque année. Mais les calculs de rentabilité visent aussi à projeter les investisseurs plus loin, en prévoyant combien ce bien peut encore leur rapporter dans 10 ou 20 ans. Car la rentabilité ne sert pas qu’à évaluer un projet à court terme, pour calculer un bon cash-flow ou de confortables revenus complémentaires. La rentabilité locative d’un immeuble de rapport fait rêver les investisseurs immobiliers, car elle laisse aussi entrevoir la possibilité de devenir rentier, en misant sur une belle acquisition ou même plusieurs, qui vont activer un effet levier.

 Les éléments clés

La rentabilité ne se résume pas qu’à un calcul. Elle est tributaire de certains facteurs qui vont déterminer d’emblée la valeur du bien. À l’origine de cette valeur, citons son emplacement, sa valeur locative et son état que nous définirons par un indice de « tranquillité » pour le futur acquéreur.

immeuble de rapportL'emplacement

Son importance est indiscutable quand l’on pense rentabilité puisque qu’un immeuble de rapport bien situé permet de louer plus cher. L’investisseur débutant prendra soin d’éviter cependant certains pièges comme l’immobilier de prestige. La rentabilité immédiate de ce type de bien est faible, car le prix du m2 à l’achat pèse lourd dans les calculs. C’est en revanche un type d’investissement immobilier locatif à privilégier pour une plus-value à la revente ou pour constituer un patrimoine immobilier à transmettre.

La valeur locative

C’est une variable importante pour miser sur une bonne rentabilité. Il faut, pour bien la situer, connaître la demande locative locale et mesurer les perspectives offertes par la région : son attractivité en termes d’équipements, son dynamisme économique, sa vie culturelle… Selon les régions et la démographie, la demande locative sera plus élevée pour un certain type de logement. Pour définir de bonnes perspectives de rentabilité pour un immeuble de rapport, on définit une stratégie locative. Son but sera de cibler vers quel type de locataire on s’oriente dès le départ. Sur les secteurs où la population étudiante est nombreuse, la demande sera plus forte en studio et la rentabilité excellente sur ce type de bien. Dans les zones où les retraités et les jeunes actifs sont prédominants, ce sont les T2 ou les T3 qui sont les plus demandés.

L’indice de tranquillité

On a tendance à dire que la rentabilité est proportionnelle au risque de l’investissement. Prenons l’exemple des studios ou des petits espaces : ils se louent plus chers, mais comportent un risque de turnover important, donc de vacance locative et de frais de remise en état. Car Investir dans l’immobilier locatif implique de savoir une chose : la rentabilité rémunère le risque et un immeuble de rapport à haut rendement peut réserver des imprévus. Un prix bas au m2 ne va pas sans certaines contreparties comme l’ancienneté de l’immeuble ou un emplacement en quartier difficile. Il faudra alors pallier aux impondérables comme les réparations, les retards de paiement et autres loyers impayés.

 

Une question que tous les investisseurs se posent demeure : comment accroître la rentabilité d’un immeuble de rapport à l’achat ? Outre la négociation du bien et l’optimisation fiscale, il reste un dernier moyen, marotte des investisseurs : la rénovation. Une occasion pour eux de passer à l’action en cassant les cloisons, en installant de belles fenêtres et de beaux équipements. Une façon de se faire plaisir aussi ? Pas seulement, une façon surtout de créer de la valeur et d’obtenir en sortie, des loyers plus élevés, soit une rentabilité à faire pâlir les envieux !

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Directeur Général chez Ever Invest
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs en créant Ever Invest en 2014.
Maxime GUERIN

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