Le guide de l’investissement en immeuble de rapport 2019

Un immeuble de rapport reste un placement immobilier assez sûr, même si les perspectives du marché immobilier français s’annoncent assez ternes, à l’horizon 2019. La pleine propriété d’un immeuble reste une bonne affaire pour qui sait souscrire à cet investissement locatif, qui est souvent affaire de passionné d’immobilier et de connaisseur. Car ce bel investissement, qui fait miroiter de beaux revenus passifs, n’est pas sans risque. Pour le néophyte, nous présenterons dans ce guide, tous les aspects à repérer, les calculs à prendre en compte et les précautions à respecter pour mener à bien un tel projet.

 

L’immeuble de rapport et le marché de l’immobilier en 2019

 

Immeuble de rapport ParisLe moment est-il  bien choisi, en 2019, pour se lancer sur le marché locatif avec l’achat d’un immeuble de rapport ? Après les belles années qu’a connues le marché de l’immobilier français entre 1998 et 2008, une tendance à la baisse s’est installée jusqu’en 2016. Depuis, le marché semble mieux se porter, mais la remontée des taux d’intérêt annoncée en 2018, même si elle tarde à se montrer, devrait à nouveau faire baisser le prix des logements cette année.

Des perspectives un peu maussades, donc, même si elles n’affolent pas les spécialistes. La hausse des taux du crédit immobilier attendue sur 2019 ne devrait pas dépasser la barre symbolique des 2 %. Elle permettra donc aux banques de trouver des liquidités pour encourager encore quelques mois les placements immobiliers. La planification de la loi Macron, sur la suppression de la taxe d’habitation pour cette année, est aussi de nature à maintenir le moral des investisseurs au beau fixe.

Cependant, acquérir un immeuble de rapport va s’avérer plus délicat suite à la baisse des prix du marché. Les investisseurs s’exposent à une baisse de la valeur de leur bien, soit à une baisse du prix de leur capital, qu’ils vont devoir anticiper. De fait, l’investissement immobilier locatif, contrairement à de l’argent placé sur un livret d’épargne à taux fixe, est exposé à un risque de moins-value. Avant l’achat d’un bien immobilier tel qu’un immeuble de rapport, ce paramètre est à intégrer dans les calculs. Seule une meilleure rentabilité du bien acquis saura contrer ce handicap. Les investisseurs envisageant une revente à court ou moyen terme vont donc devoir miser sur un taux de rentabilité supérieur à la moyenne, située autour des 6 % actuellement. À moins qu’ils ne misent que des cycles plus longs de 15-20 ans, pour faire fructifier ou revendre leur ensemble immobilier.          

Le taux de rentabilité risque donc d’être un facteur primordial pour les investisseurs cette année. Nous verrons un peu plus loin dans ce guide comment il se calcule, et quels sont les moyens de l’optimiser. Pour autant, la chasse à l’immeuble de rapport lucratif resta ouverte en 2019, les fins limiers de l’immobilier connaissant souvent très bien les règles pour bien acheter.

 

Savoir choisir un immeuble

 

choisir son immeuble de rapportMême si le marché de l’immeuble de rapport demeure restreint, il est donc bien connu des intéressés qui savent dénicher les perles rares. Les particuliers au reste, ne seraient pas les seuls acheteurs potentiels, car on dénombre parmi ces derniers de nombreuses sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) ou professionnels désireux d’investir dans l’immobilier de rapport.
Le choix d’un immeuble de rapport reste un choix subjectif en fonction de très nombreux paramètres. La prédilection de certains investisseurs immobiliers pour ce type de biens existe, car il est recherché comme le placement durable par excellence, qui permet de vivres de ses rentes à terme. Savoir flairer la bonne affaire et parfois la retaper soi-même est donc un véritable hobby pour certains investisseurs. Mais sur quels critères axent-ils leur choix ?

Le rapport qualité-prix   

C’est l’un des critères les plus importants qui président à l’achat d’un immeuble de rapport. Il s’agit de découvrir l’immeuble qui permet de mettre sur le marché des logements à louer, qui au même prix que la concurrence, offrent de plus gros avantages. Un appartement bien rénové, bien équipé et qui correspond parfaitement aux attentes du marché se loue toujours plus facilement. C’est la raison pour laquelle il est important d’accorder de l’importance au marché local et de savoir que recherchent les locataires dans une zone donnée. Les habitants des grandes villes privilégient les studios et les petits espaces, quand ceux qui émigrent à la campagne cherchent au contraire à voir plus grand.

La localisation

Même s’il est à relativiser selon certains facteurs, comme la demande locative locale, ce critère a toujours en lui-même son importance. Il est important de trouver un immeuble situé au bon endroit, de préférence ciblé par rapport au type de locataire souhaité. Quel sera le projet de vie de ceux amenés à habiter l’immeuble de rapport ? Si l’on vise les familles et les jeunes actifs, il faudra veiller à leur proposer un cadre de vie agréable, de préférence proche du centre-ville. La proximité d’une bonne école, d’espaces verts et d’équipements collectifs est un véritable plus.
Les grands centres villes ne doivent pas être sur investis, car il existe des villes dans lesquelles on a massivement construit et où l’offre locative est devenue pléthorique. A l’inverse, une commune peut souffrir d’une pénurie de location : c’est un détail important à toujours prendre en compte quand l’on trouve un immeuble de rapport à vendre.              
Les villes attirant de nouveaux habitants, situées dans des pôles d’emploi dynamiques ou vers les centres universitaires, sont en général assez porteuses. Mais attention aux beaux quartiers qui peuvent se révéler de véritables pièges. La rentabilité locative y est souvent faible, car le prix du m2 dans un bel immeuble est souvent indécent ! Donc, en plus d’être doté d’un budget presque pharaonique, il ne faudra jamais perdre de vue que les locataires solvables devront être aussi au rendez-vous.

Le critère tranquillité 


L’intérêt d’un propriétaire lorsqu’il loue des appartements dans un même immeuble est de gérer son bien en y consacrant un minimum de temps. Pour cela, il doit savoir qu’investir dans un immeuble de rapport lui demandera d’investir. Non seulement à l’achat, mais aussi durant tout le cycle de location des appartements. Sous peine de voir s’accumuler la grogne des locataires, il devra régulièrement assurer les réparations et l’entretien de son bien. Un mauvais calcul consiste à opter pour un immeuble offrant un haut taux de rendement, en raison d’un prix bas et d’une certaine vétusté. Gérer ce type de bien pour le seul profit, sans lui sacrifier le moindre euro, conduit à se retrouver au final avec un immeuble qui exclue tout espoir de plus-value à la revente. C’est aussi risquer de le voir se vider de ses locataires les plus solvables pour en attirer de plus douteux qui exposent le propriétaire au risque tant redouté des loyers impayés.

 

Privilégier la rentabilité

 

immeuble-de-rapport-rentableL’achat d’un bien immobilier comme un immeuble de rapport expose à de gros risques. Rappelons qu’il va s’agir quand même, pour un même investisseur de réunir seul tout le montant de l’investissement et de faire face aux charges. Il porte aussi l’entière responsabilité du choix en cas d’échec, car ce n’est pas un seul, mais tout un lot de logements qui est en jeu.
Pour autant, ce type d’achat a des avantages qui font son succès. Il permet d’acheter ses m2 au prix de gros. L’opération est juteuse car les mêmes appartements vendus séparément auraient un coût nettement supérieur. À ce bénéfice s’ajoutent les économies de frais de notaire et de frais d’agence, qui ne sont décomptés qu’une fois. Il ne faut pas oublier non plus le temps et l’énergie que l’on gagne avec un seul achat, car les démarches administratives à renouveler à chaque appartement pèsent sur les investisseurs.

Pour réduire ses risques et avoir droit aux avantages, l’investissement se prépare. Réussir son investissement dans un immeuble de rapport est souvent une affaire d’équipe. Un investisseur, même aguerri, s’entoure toujours de conseils avant de prendre sa décision.          
La tendance à la baisse de l’immobilier en France impose, en 2019, de choisir un immeuble de rapport offrant une bonne rentabilité. Le calcul de cette donnée essentielle nécessite souvent de s’entourer de spécialistes : chasseur ou agent immobilier, conseil en gestion du patrimoine…


Un taux de rentabilité se calcule en rapportant le prix d’achat au loyer potentiel aux diverses charges de location.    
Ce qu’un investisseur recherche à minima d’un immeuble de rapport est d’atteindre l’auto financement. Il s’agit pour un propriétaire que le prix des loyers empochés comble les frais relatifs à l’achat (assurance, taxe foncière et crédit inclus). Aujourd’hui, le rendement minimum attendu pour un investissement locatif se situe entre 6 et 7 %. Au demeurant, certains investisseurs pourvus d’un salaire confortable n’hésitent pas à descendre sous le seuil d’auto financement, car même s’ils n’empochent qu’une rentabilité plus faible, atour de 5 %, ils misent souvent sur une rentabilité à long terme. Quand leur capacité d’emprunt leur permet, certains investisseurs n’hésitent pas à cumuler plusieurs achats d’immeuble de rapport. Ils jouent alors sur l’effet levier, qui permet de faire du rapport, avec un argent que l’on emprunte.  Pour préserver son taux de rentabilité, les experts conseillent d’être vigilants à plus d’un point, notamment :

  • au montant de la taxe foncière

    Elle vient s’ajouter à tous les frais relatifs à l’achat d’un immeuble de rapport, mais ne sera pas toujours clairement renseignée par le vendeur. De nombreux investisseurs en font douloureusement l‘expérience le jour de la signature chez le notaire. Il est alors trop tard pour négocier, et la mauvaise surprise se répercute directement sur le taux de rentabilité du bien. Pour éviter ce qui est quand même, une bien mauvaise affaire, il est conseillé d’inclure cette variable dans la négociation du prix, pour éviter que certains vendeurs ne l’occultent.

  • à l’indépendance des compteurs

    Une autre mauvaise surprise peut provenir souvent du compteur d’eau ou d’électricité d’un immeuble de rapport. S’il n’y a qu’un seul compteur d’eau ou d’électricité par immeuble, cela signifie que la facture est réglée par le propriétaire tous les mois. Le montant de cette facture se soustrait donc à l’ensemble des loyers encaissés. Une variable encore à prendre en compte pour éviter les mauvaises surprises dans la rentabilité d’un bien. Pour cela, il convient de bien examiner les baux de location, qui précisent si le prix des loyers comprend les charges chaque mois, et de déduire bien sûr ces charges de son calcul de rentabilité.  

 

 

Comment accroître la rentabilité

 

Graphique immeuble de rapportIl existe plusieurs manières d’optimiser un taux de rentabilité. Le premier est de négocier le prix d’achat de l’immeuble de rapport.

Négocier le prix

Les spécialistes le disent et le répètent : un bon investissement immobilier se fait à la l’achat, avant de penser à la revente. La négociation est donc de mise, sur un marché où les prix sont hauts actuellement. L’investisseur doit être audacieux et profiter de l’importance de son investissement pour en négocier le prix. Citons pour cela les moyens utilisés par les investisseurs aguerris.


La première astuce consiste à chercher s’il y a de la demande pour un immeuble ciblé. Les agences immobilières sont pour cela de bons informateurs. Le bon filon est de privilégier un immeuble de rapport peu visité, dont le propriétaire sera pressé de vendre.             
La seconde technique consiste à cibler des immeubles ayant quelques défauts. Il est beaucoup plus compliqué, en effet, de négocier le prix d’un bien sans aucun travaux à prévoir, que celui d’un bien à améliorer. L’optimisation d’un bien étant, comme nous le verrons, une seconde source importante d’accroissement de la rentabilité. Pour faire baisser le prix d’un immeuble, tous les points de détail comme une faiblesse de l’emplacement doivent être passés au crible avant de formuler une offre d’achat. Il ne faut pas oublier une chose dans la négociation : avoir de l’audace paie, si tant est qu’on est en mesure de justifier le prix que l’on propose.

Dernier point important au moment de négocier le prix d’un immeuble de rapport : savoir minorer les loyers. Certains vendeurs peu scrupuleux n’hésitent pas à booster artificiellement leurs loyers, en augmentant leurs locataires dans la période précédant la vente. Il convient donc de ne pas trop se baser sur la valeur des loyers pour prévoir une bonne rentabilité, voire de ne pas hésiter à écarter un logement du calcul, comme un local professionnel difficile à louer.

Optimiser son bien

Ce qui attire les investisseurs passionnés vers l’immeuble de rapport est de se sentir seuls maître à bord. Ce type d’investissement leur réserve toujours la surprise de trouver une pépite, qui, savamment rénovée, deviendra le fleuron de leur patrimoine. Car entreprendre des travaux d’amélioration sur un bien reste l’un des meilleurs moyens d’en accroître la rentabilité. C’est là ce qui pousse les investisseurs sur la piste d’immeubles ayant un potentiel caché ou inexploité. Cela peut être une cave ou des combles abandonnés, un terrain, une annexe… Une  fois transformés ou rénovés, ces parties du bien vont en augmenter considérablement la valeur et partant, les loyers à venir. Ils aideront aussi le futur propriétaire à attirer des locataires plus haut de gamme et à limiter son turn-over. Le propriétaire est aussi gagnant en cas de besoin de cash-flow, s’il acquiert un immeuble de rapport qui se négociera bien à la revente.

Un propriétaire a le privilège de décider des travaux qu’il projette et de leur calendrier. Pour accroître significativement la valeur locative du bien, les axes d’amélioration les plus retenus aujourd’hui sont :

  • l’amélioration de l’équipement, notamment au niveau cuisine, même si les locataires sont aussi sensibles à une salle de bains moderne et des dressings :
  • la décoration et l’état des murs, à repeindre d’une autre couleur que le blanc ;
  • le remplacement des parquets ou des faïences pour un effet confort immédiat ;
  • un système de chauffage individuel de préférence, et surtout, économique.

Rénover tout un immeuble de rapport en prévoyant d’agencer différemment ses parties, soit de redistribuer l’espace pour le partager en appartements plus grands ou plus petits, selon la demande locative, est aussi une pratique bien connue. Cela requiert, cependant, de faire appel aux services d’un architecte. Son œil d’expert sait d’emblée évaluer un espace pour le ré agencer de façon fonctionnelle, en supprimant des hauteurs de plafond ou les bonnes cloisons.

 

Bien évaluer les travaux

 

Bien calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport suppose de prendre en compte aussi le coût des éventuels travaux à effectuer, avant de louer le bien. Le coût des réparations peut parfois doubler le prix de base d’un immeuble de rapport. Cela ne doit pas forcément effrayer un investisseur s’il obtient en sortie, un bien très rentable. Dans une région où les loyers sont élevés et l’offre locative rare, ce type de bien trouve facilement preneur. De plus, la grande autonomie d’un propriétaire lui permet d’effecteur lui-même certaines réparations comme la plomberie ou l’électricité. Ils budgétisent ainsi leur temps libre en rapportant le coût économisé au rendement locatif tiré de l’immeuble.

Plus qu’un simple appartement, un immeuble nécessite une expertise vraiment approfondie. Pour un premier investissement, il conviendra donc de s’entourer obligatoirement d’artisans pour évaluer l’importance et le coût des travaux, tels que :

La toiture      

       
C’est le point le plus important de l’immeuble, sa rénovation pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros. Or, il est souvent oublié par les agents immobiliers. Dans certaines zones classées, le prix d’une toiture peut vite grimper si par exemple, il convient de refaire les toitures en ardoise. Pour éviter les mauvaises surprises, faites visiter l’immeuble par un couvreur ou un charpentier.

L’électricité et les canalisations

Si l’immeuble de rapport visé est ancien, elles sont entièrement à refaire. Là encore, ce sont des artisans qualifiés sauront évaluer le coût de l’opération.

La façade    

        
Si des fissures sont visibles, méfiance. Là encore l’œil de l’expert en pathologie immobilière sera utile pour chiffrer les dégâts et dire si l’achat en vaut la peine. Cet expert se prononcera aussi sur l’état des fondations, un point qui n’est pas à négliger. On dénombre en France 54 régions touchées par les termites et autres insectes xylophages. Capables de littéralement ronger les fondations d’un immeuble, ces charmantes bestioles doivent faire l’objet d’un diagnostic.

 

Anticiper la fiscalité

 

fiscalité-immeuble-de-rapportLa fiscalité peut faire basculer l’achat d’un immeuble de rapport dans le rouge ! Autrement dit, elle demeure un aspect important à anticiper pour réussir son projet d’investissement. Trois paramètres sont à prendre en compte pour choisir le bon régime fiscal :

  • la situation personnelle de l’investisseur : le montant de ses revenus et sa situation familiale, avec ou sans enfant ;
  • le projet locatif : location meublée ou location nue ;
  • l’objectif immobilier : toucher du cash à court terme ou se constituer un patrimoine immobilier à long terme.

La fiscalité propre à l’immobilier est complexe, car il existe plusieurs façons de se porter acquéreur : en nom propre ou par le biais d’une société. Si cette dernière solution est retenue, il restera encore à choisir le statut de la société : SC, SAS, SARL… Le régime d’imposition prévu étant l’impôt sur les sociétés, mais il est possible de créer une société en restant imposable sur le revenu, en créant une SCI à L’iR.              
Pour les achats en noms propres, différents régimes existant aussi avec l’impôt foncier pour les locations nues ou le régime BIC pour les locations meublées comme LMP ou LMNP ou soit loueur meublé professionnel ou non.

Bref, choir son régime demande un peu de s’y connaître ! On l‘a dit précédemment, investir dans un immeuble de rapport est une affaire d’équipe.

Deux montages fiscaux se détachent pourtant comme étant les plus intéressants.
Pour acheter en nom propre, le statut de LMNP de loueur meuble non-professionnel permet de déduire de nombreuses charges et amortissements sur plusieurs années. Elles réduisent notoirement le montant imposable annuel sur votre acquisition.     
En location nue, le régime de la SCI à l’IS permet aussi les mêmes allégements fiscaux, sans les inconvénients de la location meublée (installations, dégradations…). Le gros avantage d’acheter en SCI est aussi de pouvoir dissocier ses revenus immobiliers, de ses revenus salariaux pour éviter d’être massivement imposé.

Le cout d’une création d’une SCI est environ de 1000 € et s’ajoute au coût de l’acquisition. En cas de revente, il ne faut pas perdre de vue que l’impôt sur la plus-value sera calculé sur le montant de la transaction, majoré du prix des amortissements.

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Directeur Général chez Ever Invest
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs en créant Ever Invest en 2014.
Maxime GUERIN

Les derniers articles par Maxime GUERIN (tout voir)