Faut-il créer une SCI pour acheter un immeuble ?

On vous a vanté les mérites d’une société civile immobilière (SCI) et vous en avez déduit qu’acheter un immeuble en SCI était la panacée en matière d’investissement locatif ? Pas si vite ! Certaines idées préconçues circulent au sujet de ce type d’investissement. S’il présente de beaux avantages, notamment fiscaux, il ne convient pas pour autant à n’importe que projet ni à tous les profils d’investisseur. Voyons plus en détail pour qui ce statut est vraiment une opportunité.

Acheter en SCI

Acheter un immeuble en SCI signifie renoncer à l’acquérir en son nom propre, pour mettre son acquisition au nom d’une société. Qu’est-ce que cela change concrètement ? La différence essentielle est que vous allez gérer le ou les biens à plusieurs. La finalité d’une SCI est à la fois d’acheter et de détenir des biens, ou bien encore d’en faire disposer les associés, de les mettre en location et d’en répartir les revenus. Parfois aussi, il peut être question de les vendre ou de les transmettre. Au niveau légal, vous devez savoir que :

• un minimum de 2 personnes est exigé par la loi pour créer une SCI (que vous soyez marié ou non, compagnon de Pacs ou simplement amis) ;
• les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants;
• la durée de vie d’une SCI maximale est 99 ans (point restant à aménager dans les statuts).

Lorsque l’on achète un immeuble en SCI, cet immeuble appartient donc en propre à la société. Les membres de la SCI, qui sont appelés des associés, reçoivent en contrepartie, et à hauteur de leurs apports, des parts sociales dans la société. Comme toute société, la SCI est régie par des statuts qui définissent son cadre de fonctionnement. Leur rédaction est destinée à prévoir toutes les éventualités, ce qui donne à la SCI, un fonctionnement assez souple. On y trouve : le nom du gérant et de chaque associé, son objet social, son appellation, son siège et son capital social. On y trouve aussi son mode de fonctionnement (pouvoir du vote de chacun) et les relations prévues des associés entre eux, notamment en cas de départ ou de décès de l’un d’eux. On se tourne donc vers un immeuble en SCI lorsque l’on décide de faciliter l’achat et la gestion d’un ou de plusieurs immeubles à plusieurs. Le grand mérite d’une SCI est avant tout d’offrir aux associés un outil de gestion patrimonial souple, qui va tenter de créer pour eux un fonctionnement sur-mesure dans les statuts. Cela ne veut pas dire que la bonne entente ne demeure pas nécessaire pour mener à bien ce projet, mais le fonctionnement de la SCI atténue certains heurts. On a recours ainsi à l’achat d’un immeuble en SCI souvent en créant une SCI familiale, où les statuts vont permettre de nommer un ou plusieurs gérants. Il s’occupera de gérer le ou les biens immobiliers, prévenant ainsi les tensions relatives à ce sujet au sein de la famille. Pour créer une SCI, les associés doivent penser à son régime fiscal bien en amont de leur projet. En effet, celui-ci détermine le type de location qu’ils peuvent envisager dans leurs immeubles. Si d’aventure, ils prévoient de s’intéresser à la location meublée, il leur faudra imposer leur SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) et renoncer ainsi aux avantages de l’imposition sur le revenu (IR), plus simple sur le plan comptable. À savoir : Si plus de 10 % de l’activité de la SCI est donc constituée par la location meublée, elle passe d’emblée dans la catégorie des sociétés imposées à l’IS. Nous verrons plus loin quels sont les avantages mais aussi les inconvénients de ce régime. Contrairement à des clichés qui ont la vie dure, il faut savoir qu’une SCI n’est donc pas une machine à défiscaliser, mais un cadre juridique destiné à encadrer l’investissement pour des projets bien définis. Elle est très privilégiée pour investir en famille, notamment pour associer tous les enfants, même encore mineurs, à un patrimoine immobilier. Un immeuble en SCI est plus facile aussi à gérer, car les propriétaires ne sont pas confrontés directement aux locataires.

Pourquoi acheter un immeuble en SCI ?

Acheter un immeuble en SCI impose donc de créer une société, d’être à plusieurs (au minimum 2) et de réfléchir à son régime fiscal en amont. Néanmoins, ce cadre juridique est plébiscité par de nombreux investisseurs. Pourquoi ? Parce qu’il permet de peaufiner la rentabilité d’un immeuble de rapport grâce à certains avantages fiscaux et aux avantages d’un achat collectif. Il permet aussi de planifier plus facilement une transmission et d’en minimiser la fiscalité.

Acheter et gérer à plusieurs

Acheter en SCI permet dès le départ d’acheter plus cher et plus grand, par le seul fait que l’on ne dispose pas que de ses ressources propres, mais aussi de celles de ses associés. Cela peut permettre de rejoindre un cercle d’investisseurs déjà prospère ou tout du moins, de s’intéresser à des projets plus intéressants en augmentant sa capacité d’endettement au niveau des banques. Celles-ci, de fait, prêtent plus facilement à une société qu’aux particuliers.

La question des avantages fiscaux

Nous l’avons vu, 2 régimes fiscaux sont possibles en acquérant un immeuble en SCI. La question qui  se pose est bien sûr de savoir si ces régimes offrent la possibilité de montages fiscaux capables  d’optimiser avantageusement la rentabilité d’un immeuble de rapport. Et la réponse est oui, mais les bénéfices ne sont pas comparables, en fonction des projets et surtout des profils d’investisseurs. Voyons les avantages respectifs d’un immeuble acheté en SCI à l’IR ou à L’IS.

Immeuble en SCI à L’IR

Il faut savoir que l’imposition d’une SCI à l’IR, soit à l’impôt sur le revenu, est dite transparente, car elle s’adresse à chaque associé, qui sera imposé personnellement sur sa déclaration de revenus, dans la case de ses revenus fonciers. Pas de comptabilité de société à tenir donc, ce qui est un avantage, car c’est autant de frais de comptable et d’obligations légales en moins. Les bénéfices d’une SCI à l’IR vont venir grossir les revenus de chaque associé imposable de la SCI, ce qui peut faire grimper leur tranche marginale d’imposition (la fameuse TMI) et augmenter leur impôt sur le revenu. Il est donc judicieux d’étudier sa tranche de revenus et l’imposition supplémentaire générée par son investissement immobilier avant de choisir le régime fiscal à l’IR, soit de se référer au barème actuel de l’impôt sur le revenu :

• de 10 064 à 27 794 euros : 14 % ;
• de 27 794 à 74 517 euros : 30 % ;
• 74 517 à 157 806 euros : 41 % ;
• plus de 157 806 euros : 45 %.

À partir du moment où les revenus fonciers générés par le patrimoine immobilier font grimper les revenus dans les tranches supérieures, les investisseurs sont nombreux à se tourner vers l’imposition à l’IS pour leur SCI.

Immeuble en SCI à L’IS

À partir du moment où la SCI commence à gérer plusieurs immeubles, à plus forte raison si les rentabilités sont bonnes, la fiscalité à l’IS va représenter de beaux avantages fiscaux. Avec elle, les associés ne sont plus redevables de l’impôt, car c’est la société qui s’en acquitte au titre de l’impôt sur les sociétés. Et le taux de cet impôt est plutôt intéressant, puisqu’il ne va pas excéder les 15 %, dès lors que les bénéfices ne dépassent pas 7,63 M d’euros. Certes, ce taux peut grimper jusqu’à 33,1 % au-delà de 500 000  euros de bénéfices, mais la SCi à l’IS a un autre tour dans son sac. Elle fait baisser les bénéfices justement, par le jeu des frais et des charges déductibles, particulièrement nombreux qu’elle permet. Songez qu’il est possible de déduire les frais de notaire, les frais d’enregistrement et de négociation, en plus des autres charges usuelles (assurances, prêt immobilier, taxe foncières, travaux…). Et cela ne s’arrête pas là, car le régime prévoit encore la déduction de l’amortissement, soit d’une décote de la valeur du bien à déduire chaque année pour compenser son usure. Usure comparable, aux yeux de l’administration fiscale, à une charge pour la SCI. Au total, l’impôt sur les sociétés fait fondre l’imposition d’un immeuble de rapport, surtout si celui-ci comporte des travaux. Les associés vont ensuite toucher leurs dividendes, assortis d’une imposition plus supportable que celle du taux marginale d’imposition. Tablez sur un prélèvement forfaitaire (ou flat taxe) de 30 %. En dépit de tous ces avantages, on n’adopte pas une comptabilité à l’IS automatiquement pour la fiscalité d’un immeuble de rapport. La stratégie des investisseurs doit être prise en compte, notamment leurs objectifs de revente. Cela change la donne, car dans ce cas, le régime à l’IS perd ses avantages en soumettant la SCI à un régime de plus-values immobilières, nettement défavorable. Il oblige les associés à céder 31 % de leurs bénéfices à l’État, bénéfices non pas calculés sur le prix des plus-values elles-mêmes, mais sur le prix de celles-ci augmenté du total des amortissements préalablement déduits. Au total, l’addition du fisc est donc plutôt salée ! Néanmoins, un immeuble en SCI à l’IS demeure un investissement attractif pour une dernière raison : il permet de diversifier ses stratégies locatives. Un immeuble peut se départager en biens différents, pas tous susceptibles d’être loués de la même façon : vous pouvez avoir un local commercial qui se louera en nu, des studios plus rentables en meublé ou d’autres surfaces qui se rentabiliseront bien avec la location saisonnière. Or, la SCI à l’IS a le grand mérite de laisser l’investisseur libre de son choix au niveau de sa stratégie locative. Il peut, par conséquent, combiner plusieurs types de location pour optimiser la rentabilité de chaque appartement loué. Chose impossible avec l’imposition à l’IR, qui ne tolère que la location en nu.

Transmettre un immeuble en SCI

On ne laisse jamais la question de la transmission au hasard, lorsque l’on réalise un investissement locatif, à plus forte raison lorsque l’on achète un immeuble. Or, sur ce plan, acquérir un immeuble en SCI se révèle particulièrement intéressant. Dans les arguments qui font pencher en faveur d’une SCI, celui-ci arrive d’ailleurs, en ordre de grandeur, au moins à égalité avec celui des avantages fiscaux. Le traitement de la plus value en SCI se calque également selon le mode choisit : IS ou IR. On privilégie donc la SCI lorsque l’on acquiert un ou plusieurs immeubles que l’on souhaite transmettre, car cela va faciliter clairement la tâche : voyons pourquoi.

Éviter les inconvénients de l’indivision

De par sa constitution en parts sociales, une SCI facilite grandement le partage, et préserve ainsi l’intégrité d’un patrimoine immobilier au moment de le transmettre. Pas besoin de vendre un ou plusieurs immeubles, leur valeur est répartie dans le capital social, qui peut se scinder en autant de parts sociales que nécessaire. Tel n’est pas le cas si l’immeuble est hérité en dehors de ce cadre. Les héritiers sont alors soumis au régime de l’indivision, qui signifie que chacun est propriétaire du bien à part égale. Il faudra donc s’entendre pour gérer ce bien et prendre des décisions communes. Si la mésentente s’installe, le bien devra être vendu.

Éviter les droits de succession

La SCI est une solution providentielle pour structurer son patrimoine en vue d’une succession. C’est la une raison qui pousse de nombreux investisseurs à la choisir. La SCI les autorise, de fait, à se défaire progressivement de leur patrimoine au profit de leurs héritiers directs, sans que ceux-ci n’aient à payer de frais de succession. Comment ? Grâce à des abattements prévus à hauteur de 100 000 euros par enfant (31 865 pour chaque petit-enfant), chacun pouvant être effectuée suivant des tranches de 15 ans. Il est difficile de transmettre un immeuble en respectant des plafonds, d’où l’utilité de la SCi qui permet, on le voit, de profiter des abattements existants, en étalant les donations dans le temps. À noter : une SCI permet en plus d’obtenir une décote sur la valeur globale du patrimoine, sur laquelle le calcul des frais de succession s’effectue. La valeur des parts sociales est estimée de 10 % inférieure à celle totalisée par la valeur du ou des biens qui la constituent. L’administration fiscale considère, en effet, que les parts d’une SCi subissent une baisse de valeur, par le simple fait qu’elles sont difficiles à vendre autrement qu’à un associé. De plus, on ajoute à cette décote les dettes qui peuvent grever le bien, comme par exemple, le crédit immobilier qui aura été contracté pour son acquisition. Tout cela fait de la SCi l’outil idéal pour léguer un immeuble à ses héritiers en allégeant la facture des impôts.

Conserver la direction

Les avantages ne s’arrêtent pas là, car il est possible de transmettre un immeuble, via une SCi, tout en gardant les rênes du navire. Car une SCI distingue le pouvoir du capital : autrement dit, il est possible d’en rester dirigeant, tout en transmettant ses parts sociales. Et il est même possible de continuer à percevoir les revenus émanant des loyers, en passant par le démembrement de propriété. Le principe est simple : les héritiers deviennent propriétaires en nue-propriété du bien, acquérant le pouvoir de disposer de ce bien, mais les parents en conservent l’usufruit, soit la jouissance et le pouvoir d’en récolter des fruits, soit des loyers. À la mort des parents, les héritiers jouiront de la pleine possession du bien. Autre avantage, et non des moindres : le démembrement de propriété jouit d’un régime fiscal avantageux, la transmission ne portant que sur la nue-propriété, dont la valeur est très inférieure à celle du prix du bien. À noter : c’est au niveau des statuts que les parents ont le choix. Ils peuvent décider de continuer à diriger la société tout en commençant à transmettre le capital social, ou associer les enfants à leur gestion.

Protéger un conjoint

Être propriétaire d’un immeuble avec son conjoint, sans avoir créé de SCI, expose celui qui survivra à connaître des désaccords avec les autres héritiers. C’est pourquoi, la SCI prévoit de nommer son conjoint cogérant, de manière à ce qu’il puisse continuer de gérer la SCI, en cas de décès de l’autre. Il pourra ainsi continuer à louer l’immeuble, ou à le vendre en cas de  besoin, par exemple s’il décide d’aller vivre en maison de retraite. Les héritiers ne sont pas, pour autant, privés de leurs droits, mais seulement du pouvoir de gestion du bien.

Les inconvénients de la SCI

Les avantages fiscaux et patrimoniaux d’une SCI ne doivent pas faire oublier qu’une SCI n’est pas adaptée à tous les projets. Particulièrement en ce qui concerne la SCI à l’IS, dont les formalités administratives et comptables sont lourdes, avec l’obligation de produire tous les ans un bilan, un compte de résultats et un tableau des immobilisations et des amortissements. Quant à la rédaction des statuts au départ, ils nécessiteront les conseils d’un expert-comptable ou d’un notaire. Ils sont déterminants, en effet, pour le bon fonctionnement futur de la société.

Le coût d’une SCI

Le coût des statuts rédigés par un avocat fiscaliste, un expert-comptable ou un notaire, varie entre 500 et 2 500 euros en moyenne. À cela, vont s’ajouter les frais de publication, qui annoncent la création de la SCI dans un journal officiel. Comptez une dépense supplémentaire d’environ 100 euros (coût variable en fonction du journal, de la longueur de l’annonce et de la zone géographique). Il faudra encore prévoir une rallonge de 100 euros à ce budget pour les frais d’immatriculation et les frais de déclaration des bénéficiaires officiels de la SCI. Le coût d’un expert-comptable pour la bonne tenue et l’exactitude des comptes varie de 500 à 800 euros hors taxe à l’année pour une petite SCI à l’IR. Ce coût grimpe à 1 500 euros pour une SCI à l’IS.

La responsabilité des associés

Les associés ont une responsabilité dite indéfinie au sein d’une SCI, ce qui sous- tend que les dettes de la société peuvent affecter les biens propres et personnels de chacun. Les dettes engagent donc l’ensemble des associés de la SCI, notamment en ce qui concerne les dettes fiscales : impôts sur le revenu ou les sociétés, TVA, taxe foncière… Des poursuites peuvent être engagées contre une SCI, notamment en cas de redressement judiciaire. La responsabilité de chaque associé est à hauteur de son quote-part dans le capital social de la SCi.

Le coût des dividendes

Dans le cas de la SCI à l’IS,  «sortir » de l’argent de la société coûte cher, puisque la « flat taxe » de 30 % s’applique et s’ajoute à l’impôt sur les sociétés. Mais il est possible de transformer cet inconvénient en point fort, si la société souhaite réinvestir. Les associés peuvent choisir à ce moment-là de ne pas se verser de dividendes, afin de garder le cash des bénéfices comme un argent frais à réinvestir dans d’autres projets rentables. Cet argent peu taxé est une manne pour les investisseurs.

Pour conclure

Les investisseurs qui souhaitent investir dans un immeuble juste pour diversifier leur patrimoine ont peu d’intérêts à investir dans une SCI, du moins à l’IR, car :

• La SCI à l’IR suppose de faire de la location en nu et ne permet pas de profiter du très avantageux régime fiscal du LMNP (loueur en meublé non-professionnel).
• Une SCI entraîne des obligations comptables et administratives supplémentaires ;
• Les exonérations de plus-values sur les reventes obtenues au bout de 30 ans sont compensées par une hausse de l’impôt sur le revenu, qui croît avec l’augmentation des revenus fonciers.

Par contre, si vous faites partie des investisseurs qui avez déjà plusieurs immeubles de rapport, dans l’optique de vivre à terme de vos rentes, une SCI à l’IS prend tout son sens. Moyennant des montages fiscaux efficaces, notamment en misant sur les allègements de charges et sur le calcul de l’amortissement, ce type de SCI vous permet de défiscaliser en partie vos investissements. Il protège un patrimoine construit avec un objectif à long terme, excluant de préférence la revente, pour éviter le redoutable impôt sur les plus-values professionnelles. Mais surtout, il favorise  l’investissement, car l’impôt sur les sociétés n’étant pas trop lourd, la SCi peut facilement dégager du cash pour cibler de nouveaux investissements. D’autant plus la SCI à l’IS permet de s’intéresser aux stratégies locatives les plus rentables du marché (location saisonnière, colocation, etc). Outre les avantages fiscaux, la SCI à l’IS ou à l’IR demeure aussi avant tout un outil de transmission patrimoniale. Elle intéresse donc, en priorité, tout propriétaire qui investit avant tout avec l’intention de léguer, en protégeant ses héritiers de la gourmandise du fisc !