Devenir investisseur immobilier

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Peut-on devenir investisseur immobilier du jour au lendemain ? Non, car l’investissement locatif ne s’improvise pas. Il n’en demeure pas moins qu’il reste l’investissement préféré des Français, qui restent attachés à la pierre pour son côté tangible et sécurisant. Alors, comment devient-on un investisseur
accompli ? C’est ce que cet article se propose de vous expliquer.

Pourquoi devenir investisseur immobilier ?

À première vue, l’investissement immobilier locatif séduit, parce qu’il ne demande pas de connaissances validées par de longues études et qu’il est ouvert à tous. On trouve d’ailleurs, beaucoup de profils différents parmi les investisseurs. Ils varient du plus raisonnable au plus aventurier.            
Les premiers correspondent à des personnes qui investissent assez tôt, soucieuses de placer leur argent en se constituant un patrimoine, et qui comptent un jour transmettre. D’autres constituent un profil d’investisseur plus audacieux. Souvent issus de professions pénibles et peu rémunératrices, ils ont su saisir l’intérêt de l’investissement immobilier pour transformer leur situation financière. Ce type d’investisseur s’oriente très tôt vers des stratégies locatives plus offensives, son but étant de se constituer à terme un parc locatif lui permettant de vivre uniquement du produit de ses loyers.

Ceci est typiquement, par exemple, la stratégie de nombreux expatriés aujourd’hui, qui mettent à profil les revenus gagnés à l’étranger, pour construire un patrimoine en France.

D’autres investisseurs préfèrent l’immobilier parce qu’il représente moins de risques que les placements boursiers, et que la rentabilité y est bien supérieure à celle des produits d’épargne les plus courants. Cela est vrai, mais une fois seulement, que l’on maîtrise la part de risques propre à tout investissement locatif.

Comment devenir investisseur immobilier ?

En préparant soigneusement ses projets, notamment le premier ! Ce qui revient à dire qu’il n’y pas de bénéfice possible, dans l’immobilier comme ailleurs, sans travail ! Tout investisseur néophyte doit donc débuter par un effort de formation, souvent personnel au départ, ou aidé de quelques mentors qui l’aideront à acquérir les connaissances de base. Devenir investisseur immobilier demande certaines notions, qui impliquent de s’intéresser aux domaines de l’administratif et du droit, de la fiscalité, et bien sûr, du bâtiment et de la construction.

Se former

Formation investisseur immobilierC’est en investissant que l’on devient investisseur… Oui, mais un investisseur averti en vaut 2 ! Au départ, en effet, les pièges sont nombreux lorsque l’on achète son premier bien. Pour ne pas se planter, la connaissance des détails permettant de remarquer un bien qui a du potentiel, ou au contraire, qui présente des défauts, est essentielle. Les défauts, de fait, peuvent être habilement cachés par le vendeur et s’avérer désastreux une fois l’acte de vente signé. C’est le cas, par exemple, des isolations thermiques défectueuses ou inexistantes, causes de vacance locative fréquente, les locataires n’acceptant pas longtemps de se ruiner en facture énergétique ! Cela peut être aussi le cas de défauts cachés derrière des matériaux apparents : trous dans les murs dissimulés derrière un vieux placo, plancher pourri sous un vieux lino, remontées capillaires d’humidité, etc.

Un minimum de formation est donc indispensable à quiconque souhaite devenir investisseur immobilier. Surtout si l’on recherche le rendement et que l’on s’apprête à prendre des risques en rénovant, pour faire prendre de la valeur à ses biens. Seul l’appui de vrais professionnels (architecte, artisans, agent immo, notaire) va permettre d’éviter les erreurs pouvant s’élever à plusieurs dizaines de milliers d’euros !

Focus : obligatoire la formation sur internet ?

Beaucoup d’investisseurs partagent aujourd’hui leur expérience en ligne et proposent des programmes de formation dont le montant s’élève parfois à plusieurs milliers d’euros. Attention, le prix n’est pas synonyme de qualité et surtout d’investissement juteux pour vous dans l’avenir ! Nombreuses sont ces formations qui n’enrichissent que… les formateurs !

Il est recommandé donc, de se méfier de ceux promettant monts et merveilles, en se rappelant que la réussite ne vient pas d’une formation, mais des investissements que l’on est capable de réaliser. Il est recommandé également de se renseigner sur la réputation du formateur, de lire les avis de ses précédents élèves, voire de rentrer en contact avec eux.  
Les professionnels qui proposent directement leur accompagnement pour vous aider à trouver le bien, le restaurer et trouver le financement, sont souvent plus sérieux que ceux qui vous proposent simplement “de la formation”.     
Détail révélateur : ces professionnels sont souvent plus difficiles à joindre, car très occupés…

Analyser sa situation personnelle

Autre étape par laquelle il faut absolument passer pour devenir investisseur immobilier : analyser sa situation personnelle et financière.

L’âge de l’investisseur

On recommande de devenir investisseur immobilier le plus tôt possible, car cela donne le temps d’accumuler les prêts, de faire des achats et des reventes, d’encaisser les plus-values, etc. Bref, un empire immobilier se prépare tôt, et les banques prêtent davantage aux jeunes, qui ont la vie devant eux, et souvent des perspectives de voir augmenter leurs revenus. L’âge compte donc pour devenir investisseur, car au-delà de 50 ans, les conditions des banques se durcissent. Les assurances destinées à couvrir les problèmes de santé vont venir alourdir les mensualités.

La situation financière

C ‘est le point capital à prendre en compte au départ. Disposez-vous de revenus stables ? Etes-vous salarié en CDI, indépendant, en intérim ? Cette question est capitale pour décrocher un prêt, mais aussi pour partir tranquille en tant qu’investisseur. N’espérez pas, en effet, vous lancer dans l’aventure sans un sou en poche, car un investissement peut être soumis à des aléas qui peuvent aussi vous coûter cher.   
On conseille donc toujours de se lancer avec une épargne de précaution au départ, soit de disposer de 6 à 12 mois de dépenses courantes sur le bien. Le but est de pouvoir affronter sereinement une période de vacance locative ou une grosse réparation. Enfin, ne négligez pas d’avoir de l’apport avant d’acheter votre bien. Depuis la crise du coronavirus, il est devenu quasiment obligatoire, les banques demandant un minimum de 10 % du prix de l’achat, avant d’accorder un prêt. Ce montant sert à financer l’acquisition du bien : frais de mutation, frais de notaire ou frais d’agence immobilière.          

À savoir :      
La crise raréfie dès 2022 les prêts dits à 110 %, qui permettaient d’acheter sans apport, tout en finançant les frais d’acquisition. Seuls les profils jeunes pouvant espérer de belles progressions de leurs revenus pourront peut-être encore y prétendre.  

Définir sa stratégie d’investissement

On ne devient pas investisseur immobilier sans penser à la raison qui nous pousse à le faire, et sans se fixer des objectifs. Partant de là, on définit à quelle catégorie d’investissement se consacrer : celle de l’investissement patrimonial à long terme, visant à créer un patrimoine pérenne orienté transmission, ou celle des investissements plus risqués, axés sur l’autofinancement ou sur la revente et la perspective de faire jouer l’effet de levier des banques.

On doit définir aussi le type de bien que l’on désire acquérir : neuf ou ancien, le type de location : nue ou meublée, et penser également aux locataires, sans lesquels il n’y aura pas de location. Un choix qui se définit aussi en amont, car le type de locataire que l’on souhaite attirer devra être bien présent dans le secteur où l’on souhaite acheter. Si l’on souhaite, par exemple, s’axer sur la location d’une petite surface meublée à destination d’un étudiant, il faut viser alors une grande ville étudiante et éviter les villes où la population est vieillissante.

S’entourer des bonnes personnes

Il faut savoir s’entourer pour devenir investisseur et disposer autour de soi de personnes qui connaissent l’investissement locatif et en comprennent le fonctionnement. Cela concerne autant son banquier, que les artisans que l’on embauche, que le notaire ou les assureurs. À ce titre, découvrir par exemple une équipe d’artisans en or, fait partie des ingrédients du succès pour enchaîner plusieurs investissements, assortis de restaurations qui feront prendre de la valeur aux différents biens que l’on va acquérir.  

Les règles de départ

En immobilier, les bonnes affaires ne se font jamais à la revente, mais à l’achat !

 Voici la règle d’or que tous les professionnels de l’immobilier connaissent, mais que beaucoup de débutants ignorent trop souvent ! Un bien immobilier trop cher plombe les mensualités de remboursement et compromet une future plus-value. Bien négocié, il peut représenter, au contraire, une vraie pépite, surtout s’il est propre à recevoir des travaux qui vont le transformer en petit bijou qui se louera vite et cher. Devenir investisseur demande donc obligatoirement un petit détour par le commercial et la négociation.  

  • Les bons professionnels ont plusieurs cordes à leur arc, qui les aident à repérer les biens faciles à négocier. Ils ont, par exemple, des accointances avec les banques ou des notaires qui se portent propriétaire de certains biens suite à des saisies.

D’autres savent repérer les biens restés trop longtemps sans acquéreur, dont le propriétaire est prêt à beaucoup de concessions pour se débarrasser, c’est souvent le cas lorsqu’on veut investir dans un immeuble… D’autres encore vont savoir identifier un bien mal entretenu, qui a perdu beaucoup de sa valeur, et dont le propriétaire est prêt à jeter l’éponge. En résumé, tous les moyens sont bons en immobilier, pour acheter au bon prix, et ce, dès le départ !

Autre règle à comprendre dès le départ pour devenir investisseur immobilier : ne pas raisonner à l’affect, mais seulement en fonction des chiffres. Cela signifie de n’acheter un bien que sur la base de critères comme la rentabilité et le cashflow dégagé chaque mois. L’agrément que l’on trouve dans son achat, ou le fameux “coup de foudre” que l’on attend pour une résidence principale, n’existent pas en investissement locatif. Seuls les critères purement objectifs et financiers sont valables.

Les étapes d’un premier investissement

Maintenant que nous avons un peu exploré les conditions qui permettent à tout nouvel investisseur de comprendre si l’aventure est pour lui, passons en revue les différentes étapes qu’il va devoir traverser pour réaliser concrètement un projet.

Dénicher son bien

Denicher bien investisseur immobilierUne fois que l’on sait vers quel type de bien se tourner, la recherche et les visites demeurent à effectuer. Toute la difficulté au départ est de savoir évaluer le potentiel du bien, en fonction du niveau de loyers, corollaire du niveau de rentabilité que l’on vise.

Les règles de base en matière d’investissement locatif, restent de privilégier l’emplacement. Le bien doit être situé dans un endroit agréable, proche des commerces et de préférence des transports, des espaces verts, des équipements collectifs, etc. Mais cette règle est à relativiser en fonction du type de locataire recherché. Si on loue à des familles, la proximité d’une crèche ou des écoles est à examiner, comme la proximité de loisirs culturels (cinéma, théâtre), si on loue à de jeunes actifs.

Une fois le bien choisi, le marché locatif local doit être analysé, soit le niveau de l’offre et de la demande de logements, ainsi que celui des loyers et le nombre de logements vacants. Faire un tour au service d’urbanisme de la mairie est très recommandé, afin de connaître les évolutions futures qui pourraient revaloriser ou au contraire desservir le quartier. Faire un tour au café du coin, pour en apprendre plus sur l’actualité ou l’histoire du quartier est aussi une bonne idée.

Focus sur la performance énergétique

Avant d’envisager sérieusement l’achat d’un logement, il convient de se pencher aujourd’hui sérieusement sur ses performances énergétiques. En effet, l’adoption de la loi “Climat et résilience“, le 20 juillet dernier, a changé la donne. Les logements que le diagnostic énergétique classera dans la catégorie G, F et E seront interdits à la location, d’ici 2025 pour les premiers, d’ici 2028 pour les seconds et d’ici 2034 pour les derniers. Ils ne répondront plus d’après la loi et à ces dates, à la définition du logement décent.

Décrocher son financement

Une fois le bien trouvé, ce n’est pas la partie la plus simple que l’investisseur se prépare à affronter. La phase de la recherche du financement est parfois la partie la plus épineuse du projet. Certains se heurtent, de fait, à plusieurs portes closes, y compris auprès de leur propre banque, avant de réussir à décrocher le sésame d’un prêt.

Pour y réussir, rappelons quelques règles qui permettent de se simplifier la vie.    
La première est d’être au clair avec sa capacité de financement. La relation de confiance avec la banque n’en sera que meilleure, et votre crédibilité en sera renforcée au niveau du vendeur. Vous éviterez ainsi de passer à côté de belles opportunités.

Il convient aussi de ne pas se limiter à sa banque, mais de prévoir d’en démarcher de nombreuses, une dizaine n’étant pas incongru. Toutes les banques n’adoptent pas, de fait, les mêmes règles en matière d’attribution de prêts. Certaines n’accepteront jamais votre dossier tant que vous n’aurez pas terminé de payer votre résidence principale, quand d’autres le feront. Il convient donc d’être patient et tenace.

Bien préparer son dossier est ensuite gage de succès, car cela va immédiatement faciliter le travail du banquier. Il convient de présenter un dossier complet et surtout susceptible de le séduire ! Cela commence par la stabilité de l’emploi, de préférence en présentant un CDI. Mais cela n’est pas suffisant. Mieux vaut avoir une gestion de ses comptes propre, “en bon père de famille”, sans crédit conso ni folles dépenses, avec en plus quelques produits d’épargne.

Mise en garde : attention, votre banquier épluchera vos dépenses ! Mieux vaut donc anticiper cette période au moins 3 mois avant de demander son prêt.

À savoir : depuis la crise du Covid, les banques imposent des conditions plus strictes encore pour l’accord d’un prêt immobilier. Désormais, les conditions suivantes ne sont plus négociables :

  • une durée d’emprunt ramenée à 25 ans maximum (avec une possibilité de rajouter seulement 2 ans, et seulement dans le neuf) ;
  • un taux d’endettement de 35 % maximum ;
  • l’assurance du prêt incluse dans le total des crédits pris en compte pour le taux d’endettement.

Toujours en raison de la crise, les banques prennent en compte au plus juste certains revenus, comme les primes, les heures supplémentaires ou les revenus locatifs. Une décote de 70 % leur est appliquée dans le calcul des ressources rentrant en ligne de compte pour le taux d’endettement. De plus, les banques seront aussi regardantes à ce que vous ayez une épargne de précaution, en vue d’assurer le remboursement du prêt, ou pour palier à une vacance locative.

Choisir le bon régime fiscal

Un passage obligé pour devenir investisseur immobilier ! Un bon montage fiscal est un élément fondamental pour une bonne rentabilité, car avec à lui, un même investissement peut basculer du stade de déficitaire à celui d’affaire qui tourne tous les mois ! De plus, la fiscalité immobilière recèle de solutions permettant de réduire son imposition. On connaît bien les mesures de défiscalisation dans le neuf, avec le Plan Pinel toujours d’actualité en 2022. Mais d’autres régimes, comme le réel dans la location meublée, permettent d’investir sans payer, dans la plupart des cas, le moindre impôt durant de nombreuses années.
Une aubaine pour les amateurs de location de courte durée qui facturent à la nuitée. Le dispositif leur permet d’engranger des taux de rentabilité records, assortis d’une fiscalité extrêmement conciliante.

Pour ceux qui préfèrent louer sur le long terme en nu, le régime du réel permet de faire de très belles affaires en rénovant. Les travaux créent ainsi un déficit foncier, qui, en s’amortissant sur 10 ans, permettent de réduire son revenu imposable.

Faire son travail de bailleur

Une fois toutes les démarches terminées à la banque et chez le notaire, un investissement immobilier demande encore quelques efforts avant de voir les loyers tomber ! Le nouveau bailleur doit encore trouver des locataires, faire lui-même ou faire faire les visites de son bien, et sélectionner qui entrera dans les lieux. Toutes les démarches d’état des lieux, d’établissement du bail, ou de distribution de quittance restent à sa charge. Et c’est sans compter encore sur le suivi de l’investissement locatif en termes de rentabilité et de gestion des imprévus qui peuvent tomber.

Mais, que l’on se rassure, il est possible de devenir investisseur immobilier sans s’y soumettre, en confiant la gestion de son bien à une agence. Ces frais seront déductibles des charges, pour peu que l’on ait prévu d’investir sous le régime du réel.

Les atouts de l’investissement locatif

Même si, nous venons de le voir, devenir investisseur immobilier n’est pas pour tout le monde, cela reste quand même un placement source de nombreux avantages. Il offre notamment quelques particularités qui lui confèrent tout son intérêt.

L’effet de levier du crédit

Effet de levier investisseur immobilierPlus ses achats sont financés par l’argent des banques tout en se remboursant avec l’argent des loyers, plus l’investisseur s’enrichit avec un argent qui ne sort pas de sa poche. C’est le fameux effet de levier du crédit, qui, bien employé, peut servir à se constituer un empire immobilier. Nul autre type d’investissement n’offre cette particularité, ce qui vaut à l’immobilier, à tort ou à raison, la réputation d’être un El Dorado facile…

La défiscalisation

Investir dans l’immobilier ne sert pas qu’à accumuler du patrimoine. Cela permet de s’enrichir aussi de façon détournée en allégeant régulièrement la note du percepteur par le biais de la défiscalisation immobilière. Tout ce qui est déduit des charges est gagné pour le bailleur et lui permet de continuer à investir. Lorsque l’on pense à la somme importante des charges déductibles au régime du réel (frais d’acquisition, taxe foncière, primes d’assurance, intérêts d’emprunt, charges de copropriété), plus on emprunte, moins l’on paye !

La retraite

Devenir investisseur immobilier en intéresse plus d’un pour préparer sa retraite. D’abord parce que tout bien acquis peut être récupéré pour être habité à la retraite, et ainsi ne plus payer de loyer. Ensuite parce qu’un bien que l’on a fini de payer une fois la retraite arrivée, permet de toucher un loyer complet qui peut faire office de revenu complémentaire. Le bien peut aussi être revendu pour se constituer un capital vieillesse.

Transmettre

On peut également devenir investisseur immobilier dans l’optique de transmettre un patrimoine à ses descendants. On s’oriente dans ce cas vers des biens sécurisés dont la rentabilité peu élevée, offre des garanties sur le long terme. Sur le plan fiscal, on privilégie la SCI, qui permet d’anticiper une transmission en léguant non des biens, mais des parts de société.

Ever Invest, spécialiste de l’investissement locatif en ligne vous permet de devenir investisseur, sans avoir nécessairement une expérience en la matière. Depuis le choix du bien jusqu’à la mise en location, nous prenons en charge tout votre projet. Devenir investisseur avec nous est simple, direct et sans tracasserie. 

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs particuliers en créant Ever Invest en 2014. Depuis, des milliers de particuliers nous font confiance pour leur projet immobilier.

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