Si vous avez déjà réfléchi à réaliser un investissement locatif, et que vous avez calculé la rentabilité locative de ce bien, voici encore quelques petites astuces, pour obtenir une meilleure rentabilité.
L’effet de levier du crédit
L’effet de levier financier et fiscal du crédit peut permettre d’augmenter la rentabilité de votre investissement locatif. Lorsque vous achetez votre bien grâce à votre apport personnel vos revenus imposables sont beaucoup plus importants que lorsque vous recourez au crédit. De même que l’impôt dû sur les loyers va être plus important. Ainsi la rentabilité nette diminue. Au contraire, plus la part du crédit (à un taux raisonnable bien sûr) augmente face à votre apport personnel dans le total du capital apporté pour l’investissement immobilier locatif, plus la rentabilité nette va augmenter. Et ce, du fait que les revenus imposables ainsi que l’impôt dû sur les loyers vont être moins importants.
Pensez à renégocier votre emprunt notamment si les taux d’intérêts sont faibles. De même que pour vos différentes assurances (ex : habitation, loyers impayés), nous vous recommandons de regarder attentivement les hausses de cotisations annuelles, de faire jouer la concurrence et si besoin de changer de compagnie.
Définir le régime fiscal le plus adapté à votre objectif
Au moment de réaliser votre déclaration d’impôt vous avez la possibilité de déclarer vos revenus locatifs selon le régime fiscale du micro-foncier ou déclarer au réel. Pour que le régime du micro-foncier soit réellement avantageux, vos charges liées à votre investissement doivent être inférieures à 30 % du montant des loyers. A moins d’acheter comptant votre bien, les charges cumulées aux intérêts d’emprunt sont généralement supérieures à ce plafond. Choisir l’imposition au réel vous permettra de créer du déficit foncier et de baisser votre niveau imposable.
D’un point de vue fiscal, investir dans la location meublée longue durée a pour avantage principal de bénéficier du régime fiscal BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et ainsi de déduire aussi bien les frais de notaire, d’agence, de conseil, de gestion comptable ainsi que tous les travaux réalisés.
Dans l’objectif de bénéficier d’une réduction d’impôt à court terme, vous pouvez également opter pour un logement neuf ou réhabilité et bénéficier du dispositif Pinel encore en vigueur jusqu’en 2021 dans certaines zones.
Acheter un bien immobilier à rénover
Acheter un bien immobilier nécessitant des travaux pourrait vous revenir à un prix total plus intéressant qu’un bien immobilier neuf. Soit ce prix intéressant sera directement celui fixé par le vendeur, soit il sera possible pour vous de le négocier étant donné l’état du logement. Le prix d’achat du logement sera non seulement moins élevé mais il est également possible de réaliser les travaux de sorte à obtenir un coût total moins important que dans le cadre de l’achat d’un bien neuf. Mais surtout, si vous investissez dans un bien immobilier à rénover, les travaux réalisés seront déductibles de vos revenus fonciers.
Comme pour toute déduction d’impôt, cette règle est applicable selon certaines conditions : les travaux doivent être des travaux de rénovation, et non pas des travaux permettant d’augmenter la plus-value du logement tels que les travaux d’agrandissement par exemple.
Derniers avantages à bien rénover votre votre logement : un bonne rénovation au départ vous évitera d’être sollicité trop souvent pour des réparations courantes. Un logement bien rénové et décoré avec soin suscitera de l’intérêt et fidélisera vos locataires.
Bien choisir la forme de location ainsi que sa localisation
Toutes les formes de location ne vont pas vous apporter la même rentabilité. Il est alors déterminant de choisir la forme qui va vous permettre d’obtenir la meilleure rentabilité. Vous pouvez notamment choisir entre la location saisonnière, longue durée en vide ou meublée, la colocation, les résidences de services… Les locations meublées permettent de proposer un loyer supérieur de 20% en moyenne par rapport aux locations vides et présentent des avantages fiscaux notamment au niveau de l’amortissement des murs et des biens.
De même, il est important de choisir la ville qui va vous permettre d’obtenir la meilleure rentabilité locative. En effet, certaines villes garantissent une rentabilité plus importante que d’autres villes. Aujourd’hui, les villes dans lesquelles, vous pouvez obtenir la meilleure rentabilité de votre investissement locatif semblent être les villes de Paris, Montpellier, Rennes et Nantes. Cette rentabilité s’explique notamment par une demande supérieure à l’offre. Quelque soit la ville, privilégiez des emplacements de qualité à proximité des commerces et des transports.
En respectant ces astuces , il est ainsi possible d’obtenir une meilleure rentabilité locative entre 4 et 10% et ainsi d’obtenir un profit certain sur votre investissement locatif.
