La rentabilité est utilisée dans toute stratégie d’investissement y compris dans l’immobilier. Elle fait ressortir la part de revenus locatifs annuels par rapport au montant initialement investi. Calculer le rendement locatif net avant impôt d’un investissement sert à connaître la réelle performance d’un investissement, c’est-à-dire en ayant ôté toutes les charges. Pour être rémunérateur l’investissement doit donc engendrer un bon rendement locatif.
Ce calcul revient donc à faire le rapport entre ce que l’on dépense et ce que l’on gagne. La rentabilité nette est donc plus proche de la réalité que le rendement locatif brut qui est régulièrement beaucoup trop haut par rapport au vrai rendement de l’investissement.
De plus, calculer le rendement locatif net permet d’établir un comparatif des différents placements. En effet, on pourra calculer la rentabilité d’un investissement locatif et la comparer au rendement d’un placement dans une assurance vie ou celui d’un livret par exemple qui sont souvent bien plus simple à connaître. Nous pourrons également comparer le rendement locatif par ville.
Rappel de la rentabilité brute
Rappelons que la 
rentabilité brute locative se calcule de la façon suivante : Le montant du loyer annuel divisé par le prix de revient du logement.
Prenons l’exemple d’une de nos réalisations. Un studio parisien acheté pour un budget total de 158.900 € et loué 850 € par mois rapporte donc 6,42 % (850 x 12 /158.900 x 100 = 6,42). Cela est donc un bon indicateur mais il ne prend pas en compte les frais et les charges liés à la détention et à la gestion du logement.
Calcul de la rentabilité nette avant impôt
Le calcul de la rentabilité nette est donc sensiblement le même mais il prend en compte des critères supplémentaires.
Contrairement au rendement brut, le rendement net prend donc en compte les charges et les dépenses engendrées sur le long terme comme les taxes et les frais. Le rendement brut part du principe qu’un investissement immobilier nécessite des frais pour être loué aux prix du marché. Cela fait référence aux charges d’entretien, la taxe foncière, frais de gestion, les charges de copropriété, certaines assurances, etc. Ces charges atteignent en moyenne 20% du montant des loyers et peuvent légèrement les dépasser dans certains cas.
Il faut premièrement le calculer sans compter l’impôt, et on pourra ensuite obtenir la rentabilité nette après impôt, nous allons donc soustraire les charges du montant des loyers et prendre en compte le cout du crédit que nous allons ajouter au prix de revient du bien.
Voilà le calcul à réaliser :
Rendement net = [(loyer -20 %)/(prix d’achat + coût du crédit)] x 100
Les 20% représentent la moyenne, ils correspondent aux charges mais cela dépend de chaque investissement.
Ce calcul donne donc une rentabilité plus faible que la brute mais elle se rapproche plus de la réalité.
Pour obtenir la rentabilité nette après impôt de votre investissement, vous devez prendre en compte la fiscalité, c’est-à-dire déduire les impôts correspondants aux les loyers imposables : les prélèvements sociaux calculés au taux global de 15,5 % et l’impôt sur le revenu assis sur vos loyers nets, dont le montant dépend de votre taux marginal d’imposition. La rentabilité nette après impôt prend également en compte les déductions éventuelles si vous bénéficier d’un dispositif spécifique, comme le dispositif Censi-Bouvard, ou la loi Pinel. Cependant, si au cours de la location, les revenus du bailleur changent suffisamment pour modifier la situation fiscale, le calcul sera erroné.
Notion de retour sur investissement
D’autre part, si on veut connaître le retour sur investissement à moyen et à long terme, le loyer prix en compte doit prévoir une actualisation annuelle, par exemple une augmentation de 1% par an. Il faut donc comparer l’effort financier réalisé aux recettes locatives.
On se rend compte qu’un investissement immobilier est plus rentable qu’un investissement bancaire sur le long terme car le rendement est bien plus grand lorsque le prêt est remboursé. Vous pouvez aussi consulter nos conseils pour savoir comment obtenir la meilleure rentabilité ? De plus, acheter un appartement est un investissement classique mais ce n’est pas le seul vous pouvez très bien investir dans des parking, dans une résidence de service ou encore investir dans des locaux commerciaux.
